住宅ローン控除：住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

仕事用に購入。

素人でも分かりやすく書かれています。

住宅ローンを組んで家を建てた人、必見です！！

第１編　住宅ローン控除による還付申告（住宅ローン控除制度のあらまし／どんな場合にこの特例が受けられるか／特例を受けるにはどうするか／申告書を書いてみよう）／第２編　住宅譲渡損失の処理と住宅ローン控除による還付申告（住宅譲渡損失の繰越制度のあらまし／どんな場合にこの特例が受けられるか／どういう計算をするか／特例を受けるにはどうするか／申告書を書いてみよう）／Ｑ＆Ａ　住宅ローン控除の基礎知識

住宅ローン控除は所得税の税額控除であるため、支払う所得税を超える減税はありません。

2008年に入居する人が、「期間10年」と「期間15年」のローン控除のどちらを選択したほうが有利になるかは、借入金額や年収によって異なってきます。

住宅ローン控除は所得税の税額控除

税額控除というのは、支払った税金から控除してもらえるという制度です。

住宅ローン控除で最も多い勘違いがこの点に関するもので、年末のローン残高に対して、1％など一定の割合を掛けた金額がそのまま戻るわけではなく、自分が納めた所得税額の範囲内でしか減税は受けられないのです。

2008年中に3,000万円のローンを借りて入居したケースでは、当面はローン控除の対象となる年末残高の上限額2,000万円×1％（期間10年のローン控除の場合）から計算した20万円がローン控除の上限となるでしょうが、

たとえば年収が500万円で4人家族（専業主婦の妻と小学生の子ども2人）の場合だと、負担している取得税額はおおむね6万円程度。

したがって、実際に受けられる減税額（ローン控除）も6万円程度でしかないわけです。

上限額以上の所得税を支払っているのは、上記の4人家族だとおおむね年収が750万円以上の場合ですので、

年収がこれよりも少ない場合は「期間10年」のローン控除を利用しても、上限額いっぱいの減税は受けられないということになってしまいます。

このようなケースでは、適用期間が長い分だけ、「期間15年」のローン控除を選択したほうが有利になるといえそうです。

この場合、当初10年間の控除率は、ローンの年末残高×0.6％ですので、最高でも12万円（2,000万円×0.6％）でしかありませんが、

上記の4人家族のケースでは年収が650万円程度ないとこれ以上の所得税額を支払っていませんので、問題はないわけです。

2種類のローン控除のどちらを選ぶかの分岐点としては、4人家族の場合で年収が650万円〜750万円程度以上かどうか、といった辺りになりそうです。

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住宅を購入した後、ぜひ知っておいていただきたいのが、所得税の住宅ローン控除です。
住宅ローンを利用した購入者の所得税が安くなる制度です。

徴収すべき所得税額から控除することで、購買意欲を高めようという目的があります。

住宅ローン控除のしくみ

正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といいます。

住宅ローンを利用して住宅を購入した人について、年末の融資残高を対象に一定割合相当額を、住宅に入居した年以降、一定年数にわたって所得税額から控除するものです。

住宅ローンであれば公的融資、民間ローンを問いませんし、金利が1％以上の社内融資も対象となります。

ただし、返済期間は10年以上であることが必要です。

控除の適用を受けるには、確定申告を行います。

サラリーマンの人は、最初に控除を受ける年に税務署で確定申告をすると、次の年からは会社が年末調整で処理してくれます。

自営業の人は、毎年の確定申告で処理することになります。

金融機関から住宅ローンの「残高証明」が送られてきますので、それを元に申告をしてください。

控除が受けられる条件

控除を受ける人は、次の条件をすべて満たしていなければなりません。

（１）住宅を新築したり、新築家屋または中古住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居し、引き続き居住すること

（２）住宅に入居した年およびその年の前後2年以内に住宅の売却による譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

（３）控除を受けようとする年の年間所得金額が3,000万円（給与所得のみの人は　給与収入金額が約3,336万円）以下であること

取得した住宅については、広さについて制限があります。

家屋の床面積（登記面積）が、50�u以上であることが条件です。

また、中古住宅については、マンションなら築25年以内、一戸建てなら築20年以内が条件です（ただし、2005年度以降に取得するもので、一定の耐震基準に適合するものについては、築年数は問わない）。

住宅ローン控除の中身

住宅ローンの残高に応じて控除額の上限が算出されますが、入居する年によって制度が異なっています。

また、以前は住宅の建物部分のみが対象でしたが、現在では、敷地部分の住宅ローンも対象となっています。

2007年と2008年中に入居する人に対しては、従来の「期間10年」に加えて、「期間15年」のローン控除が追加され、いずれかを選択できることになりました。

一方、2006年までに入居した人は、所得課税の見直しによって所得税が減少（住民税の負担がアップ）したため、税制改正による差額分については住民税からも控除が受けられるようになっています。