フラット35を利用する：住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

第１編　賢い住宅資金計画について（フラット３５の概要）／第２編　平成１７年度におけるフラット３５技術基準の主な改正概要／第３編　「フラット３５」等の技術基準／第４編　「フラット３５」における技術基準の解説／第５編　「フラット３５」工事検査の概要／第６編　公庫融資住宅における技術基準の解説／第７編　公庫融資住宅における工事審査の概要／第８編　リフォームローンの概要／第９編　住宅工事仕様書の解説／第１０編　優良住宅取得支援制度における耐震性能に関する基準

長期固定金利タイプの民間住宅ローン

民間金融機関等が貸し出した住宅ローン債権を、住宅金融支援機構が買い取るタイプの住宅ローンで、全期間の固定金利もしくは段階金利で最長35年返済が利用できます。

民間ローンの一種というのが正しい位置づけですが、金利などの一部を除いて内容は以前の公庫融資と似ており、準公的融資といってもいいでしょう。

フラット35のおもな要件は、以下のとおりです。

利用できる人

・申込時の年齢が満70歳未満の人（親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも可）。
・安定した収入がある人。

・日本国籍または永住許可などを受けている外国人。

・すべての借入金の年間返済額が年収に占める割合について、次の基準を満たしている人。

使いみち

・申込本人または親族が住むための住宅の建設資金または購入資金（新築だけでなく中古も可）であること。

融資対象となる住宅

・建設費（土地の購入費も含む）または購入価額が1億円以下（消費税込）。

・住宅の床面積が　→　一戸建て住宅の場合：70�u以上
　　　　　　　　　→　共同住宅（マンションなど）の場合：30�u以上

・住宅の耐久性などについて公庫が定めた技術基準に適合する住宅。

融資金額

・100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の9割以内。

融資期間

・次のいずれか短い方であること。

（１）15年以上35年以内（1年単位）（ただし、申込本人の年齢が60歳以上の場合は10年以上）

（２）完済時の年齢が80歳となるまでの年数

融資金利

・固定金利（段階金利も可。金利は金融機関等ごとに異なり、融資実行時点の金利が適用される）

返済方法

・元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払い。

・6ヶ月毎のボーナス払い（融資金額の40％以内）も併用できる。

担保

・融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する必要がある（抵当権設定登記の登録免許税は平成19年4月以降、課税されることとなった）。

保証人

・必要なし。保証料も無料。

団体信用生命保険

・団体信用生命保険への加入が原則だが、強制ではない。

火災保険

・融資対象となる住宅に火災保険をつけなければならない。

敷地に抵当権を設定しない場合は、その火災保険金請求権に公庫を質権者とする第1順位の質権を設定する必要がある。

なお、機構の特約火災保険は利用できない。

その他

・繰上げ返済は1回あたり100万以上から可能で、手数料は無料。

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平成20年5月時点では、三菱東京ＵＦＪ銀行やＳＢＩモーゲージが、100％融資対応型の「フラット35（保証型）」を取り扱っています。

物件価格の最大100％まで利用できるといっても、当然、審査がありますので、希望が叶わないこともありますが、

収入基準等の問題がスムーズにクリアできるようであれば、申し込んでみる価値はあるでしょう。

「フラット35」の場合は融資に当たってのローン保証料が無料ですし、三菱東京ＵＦＪ銀行の「フラット35（保証型）」はローンの事務手数料も31,500円と低水準。

団信保険料も金利に含まれています。

このように、購入時の諸費用も少なくて済むわけで、現在の貯蓄などの手持ち資金を温存した上でマイホームを取得することも不可能ではないでしょう。

もちろん、取得後の家計をじっくりと想定して、無理のない資金計画を立てることが大切なのは言うまでもありませんが、

手持ち資金の運用もしたいし、マイホームも欲しい、という人にとっては夢のような話でしょう。

ただし、このローンを利用することを前提に、マイホームを購入するのは避けるべきでしょう。

もしも利用ができなかった場合は、他の100％対応型住宅ローン（ノンバンクなどで、通常は金利が割高な場合が多い）を利用する、非常に厳しい資金計画になってしまうおそれもあるからです。

売り主が、これらのローンだけを対象にした「ローン条項」（＝ローンが借りられなかった場合は契約を無効にし、手付け金を返還する特約）をつけて販売してくれれば問題ありませんが、そういうケースはあまりないでしょう。

そういう意味では、「利用できればラッキー」くらいの余裕を持って、十分に手の届く範囲の物件を探すことが肝心だといえそうです。

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

ライフステージ別資金計画の立て方。

都市銀行・信託銀行など住宅ローン金利の推移表付き。

読めばわかる！賢い住宅ローンとのつきあい方。

「フラット35」の「買取型」と「保証型」の2つについて、さまざまな角度から比較しておきます。

どちらのほうがよいかは、頭金の額や年収などに加えて、住宅を取得する地域や借換えでの利用かどうかなどで大きく異なってきます。

頭金が少ない場合は「保証型」

まず、マイホームの新規取得で「保証型」を利用を優先的に検討したいは、以下のようなケースになるでしょう。

（１）頭金が極端に少ない（物件価格等の10％未満しかない）場合

（２）「保証型」の金利水準のほうが低い場合

物件価格の最大100％まで利用できる場合がある点や、金利水準が「買型」と比べてやや低めである点などが、「フラット35」（保証型）の大きな徴だと言えそうです。

また、「借換え」で利用する場合は「買取型」では利できませんから、「保証型」を検討することになります。

利用のしやすさでは「買取型」がオススメ！

一方、「買取型」には、大きく分けて

「金利水準が低い代わりに、当初の資手数料が高いタイプ」

と、

「金利水準は高めだが、融資手数料は安いタイプ」

の2つがありますが、ノンバンクなどが中心に取り扱っている前者のイブのほうが、実質的な金利は低い場合が多いと言えます。

こちらのタイプと「保証型」の金利を比べた場合、状況によっては「買型」のほうが魅力的な金利水準を提示してくれる局面もあるかもしれませので、「実質金利」などをベースに時々比較しておくことが望まれます。

ただし「保証型」のほうは、三菱東京ＵＦＪ銀行のように団体生命保険の保険料込（＝金利0.3％程度に相当）で適用金利を設定しているところもありますので、これらも念頭に置いて判断する必要があるでしょう。

なお、「保証型」の取扱い対象地域でないところで住宅を取得する場合は、「買取型」から選ぶしかありません。

「買取型」のほうは、すでに全国すべての地域で多くの金融機関等による取扱いが行われていますので、

利用のしやすさといった点では、こちらのほうに軍配が上がると言えそうです。

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「フラット35」（保証型）には、「借換えでも利用ができる」といったほかにも、さまざまなメリットがあります。

このうち、特に注目したいのが「金融機関等によっては物件価格等の最大100％まで借りられる」という点でしょう。

「フラット35」（保証型）なら頭金なしの購入もできる！

以前の住宅ローンは物件価格等の最大80％でしか借りられないのが原則でした。

しかし、最近では、物件価格等の80を超えて融資を行うところも目立っており、

「買取型」の「フラット35」も、平成19年度から、物件価格等の90％まで融資を行っていることは前述たとおりです。

このような中、「フラット35」（保証型）は、物件価格の最大100％（上額は8,000万円）まで融資を行うことが可能となっています。

実際には、取扱う金融機関等の数量によって、80％〜100％の範囲内で決められるといシステムですが、

例えば三菱東京ＵＦＪ銀行やＳＢＩモーゲージは、物件価格の100％まで利用することも可能です。

「保証型」は低金利

もうひとつ注目したいのが保証型の金利水準です。

特に、三菱東京ＵＦＪ銀行の場合、平成20（2008）年5月時点の適用金利は3.18％（全期間固定）「団体信用生命保険の保険料が含まれています。

団信保険料は、ローン金利0.3％程度プラスした水準であるのが通常ですので、これを差し引くと適用利はかなり低い水準だといえるでしょう。

もちろん、「買取型」と同じようローン保証料も無料ですし、融資手数料も31,500円と最低水準。

このようも保証型の「フラット35」のなかだけでなく、最も注目したい住宅ローンのつだといえるでしょう。

他の金融機関等の「保証型」の金利水準もおおむね低くなっていますので、「フラット35」（保証型）の今後の動向には、大いに注目したいところです。

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従来、「フラット35」は、「買取型」のしくみで商品化が行われてきましたが、

平成19年以降、新しいタイプである「フラット35」（保証型）というしくみがスタートしました。

このローンは、今後、住宅ローンの台風の目になりそうな予感があります。

「保証型」は民間住宅ローンと似ている

「買取型」との最大の違いは、住宅ローン債権を住宅金融支援機構に売却せず、民間金融機関等が独自に証券化するという点。

機構が、そのローン債権を証券化した「ＭＢＳ」の元利金の支払いを保証し、また返済が滞った場合は機構が民間金融機関等に保険金の支払いを行うことで、

民間金融機関自身による証券化がしやすくなっているのがポイントです。

住宅金融支援機構は、あくまでも保証等を行うだけですので、商品性については民間金融機関等の独自色が出しやすくなっているためか、「限りなく民間住宅ローンに近い商品」だと言えるでしょう。

「保証型」なら借換えでも利用できる

「フラット35」（保証型）の最大のポイントとして、真っ先に挙げられるのは、民間住宅ローン同様、「借換えでも利用ができる」という点です。

従来、住宅ローンの借換えで最も心配となるのが、借換えは民間住宅ローンでしかできない、という制約でした。

民間住宅ローンは基本的に変動金利型（あるいは、その応用版である「固定金利選択型」）が中心でしたので、借換えの時点では効果が期待されても、将来的に金利が上昇した場合は、借換えしない方が良かったということもあり得たわけです。

しかし、「フラット35」（保証型）で借換えができれば、将来的な金利上昇リスクを心配することなく、借換えを行った時点で、借換えによる「利息軽減効果」が確定します。

これから住宅ローンを組む人だけでなく、既に住宅ローンを返済している人も、「フラット35」（保証型）の今後の動向にぜひ注目しましょう。

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「フラット35」の最大の特徴は、「どこで借りるがで金利が異なる」という点です。

金利が低い「フラット35」（買取型）の場合は、おおむね「融資金額×2.1％」等の融資手数料が別途必要となっていますが、この手数料はどの程度の金利差に相当するのでしょうか？

融資手数料の差は、何％の金利差に相当するか？

「フラット35」（買取型）では、住宅金融支援機構が発行するＭＢＳ（住宅ローン債権を担保にした債券）の金利に、機構の手数料（通常は0.8％）がプラスされ、

さらに当初貸出しを行う金融機関等が手数料を上乗せして、ローン金利が決まります。

金利は、全期間の固定金利と段階金利（当初10年間は低くして11年目以降金利が高くなるのが一般的）のいずれかですが、どちらかを採用するかは金融機関等次第です。

ノンバンク系や銀行等で扱う「フラット35」（買取型）では、金利水準が低い代わりに、借入時の融資手数料が高い場合があります。

現在、最も低い金利水準で「フラット35」を提供しているローン会社の場合で、おおむね「融資金額×1.785％〜2.1％」の融資手数料を取っています、

なかには、さらにローンの事務手数料として、3万1,500円などを取るところもあります。

したがって、単純に金利が低い順番で「フラット35」を選ぶのは、あまり賢い方法とは言えないでしょう。

手数料等も含めた「実質金利」で比較する必要があるのです。

パソコンの表計算ソフトでローンの返済額が計算できる人なら、自分が借りようと考えているローンの借入金額に手数料を加えた額を「実質的な借入金額」として、ローンの返済額を計算して比較すれば、どれが最も有利かが判断できるでしょう。

それができない人は、手数料が1.785％のローンの場合は、

「20年返済なら＋0.2％程度」、

「30年返済なら＋0.15％前後」

を適用金利に足して、手数料の安い「フラット35」の金利と比較してみるのも1つの方法でしょう。

結論としては、手数料は高くても、金利の低いほうが基本的には有利だと考えてよさそうです。

そうなると、「金利が低くて手数料も安い」という「フラット35」がベストになるのですが、適用金利は毎月変わりますし、手数料もキャンペーンなどでディスカウントすることがありますので、

常に最高の「フラット35」（買取型）はここだ！ というように決めつけるわけにはいきません。

住宅金融支援機構の「フラット35」のホームページでは、各都道府県ごとに利用できるフラット35を、総支払額の少ない順で表示させることもできますので、こちらを参考にしてもよいでしょう。

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「フラット35」は、現在の低金利の恩恵を長期にわたって受けられる住宅ローンとして注目を集めていますが、利用を検討する際には、そのメリットだけでなく、デメリットについてもしっかりと把握しておくことが求められます。

「フラット35」（買取型）のメリットは？

これまで解説してきたように、「フラット35」には、以下のようなメリットがあります。

・物件価格の最高90％（上限額は8,000万円）まで借りられるので、自己資金が少なくてもマイホームが取得できる。

・低利の固定金利型ローン（現状では、変動金利型とほぼ同じ金利水準）である。

・返済期間20年以下と21年以上で適用金利が異なるため、短かい期間では特に金利水準が低くなっている。

・借入時の「ローン保証料」が無料であるなど、借入コストが割安な場合が多い。

・基本的には前年の年収を基に借入の可否が決まるため、民 間住宅ローンでは断られやすい自営業者や同族企業の役員などでも、一般的には収入基準さえ満たせば利用できる。

このほかにも、「繰上返済の手数料が無料」で何度でもできる（ただし、申し込みは1ヶ月前まで）といったメリットもあります。

金利水準のみならずもコストや利用のしやすさなどから総合的に判断して、非常に優れた住宅口軽ンであると言えるでしょう。

「フラット35」（買取型）のデメリットは？

「フラット35」には、留意しなければならない点もいくつかあります。

・1つめは、すべての物件で利用できるわけではない点です。利用に当たっては、一定の水準を満たした住宅でなければならないため、常に利用できるとは限らないわけです。

とはいえ、「フラット35」が利用できない物件は、逆に言うと、優良な住宅ではないという判断もできるでしょうから、この点はあまり気にしなくてもいいかもしれませんが‥。

・2つめは、「フラット35」（買取型）ではローン返済に加えて、年に一度、団体信用生命保険料が徴収されるという点です。

「フラット35」は保証料が不要でコストが安いと言われますが、保証料がローン金利＋0.2％程度のコストであるのに対して、団信保険料は「＋0.3％程度」の負担増になります。

民間住宅ローンでは、団信保険料込みで金利が設定されていますので、この2つはほぼ相殺されると言えそうです。

・「フラット35」で最も注意していただきたいのは、「融資実行時点の金利が適用される」という点でしょう。

原則廃止となった「旧住宅金融公庫融資」の場合は、同じ固定金利型でも、申込み時点の金利が適用されていました。

そのため、申込みから入居までの間、最長1年程度のタイムラグがある新築マンションなどを購入する場合でも、申込み後の金利動向に気を揉む必要はありませんでした。

しかし、「フラット35」は申込み時点ではなく、融資実行時点（≒入居直前）の金利が適用されますので、

申込みから入居までの問に金利が上昇した場合は、資金計画の大幅な見直しを迫られることもあり得るのです。

したがって、金利が上昇しそうなときには、あらかじめ余裕を持った資金計画を立てておくことが重要となります。

以上の留意点をしっかりと認識した上で利用するのであれば、現状の金利水準での「フラット35」は、非常に安心できる優れた住宅ローンであると言えそうです。

資金計画を立てる際には、優先的に検討してみるみることをおすすめします。

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2003年10月1日から住宅金融公庫の証券化支援事業に基づく新型住宅ローンの取り扱いが銀行などの民間の金融機関で始まっています。

これは長期国定金利型の住宅ローンで、「フラット35」（買取型）という統一名称で呼ばれています。

「フラット35」（買取型）と呼ばれるこの住宅ローンは、住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）と銀行などの民間金融機関との提携によって、平成15（2003）年10月1日に登場した長期固定金利タイプの新型住宅ローンです（2005年1月から、「フラット35」という名前で呼ばれるようになりました）。

金利が返済終了まで固定（全期間固定もしくは段階金利）されている点や、保証料・繰上げ返済手数料が無料である点などがメリットとして挙げられます。

現在は金利水準も低くなっており、融資対象となる住宅の条件や収入基準が緩い点も特徴だといえます。

この住宅ローンは、基本的には民間ローンですが、民間金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを証券化して（ＭＢＳ＝住宅ローン担保証券、という債券のようなものにして）、機関投資家に売却するしくみになっているため、証券化ローンと呼ばれることもあります。

銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫などほとんどの金融機関に加え、保険会社やノンバンクなどでも取り扱われています。

このローンが登場してきた背景としては、住宅金融公庫の廃止が視野に上ってきたことが挙げられます。

実際、住宅金融公庫の通常の融資業務は平成19（2007）年3月末をもって打ち切られました。

平成19（2007）年度からは独立行政法人「住宅金融支援機構」へと組織が変わり、融資業務は一部の被災者向けなどを残すのみとなり、あとは民間ローンの支援（証券化業務など）に特化しています。

将来的な安定した証券化業務を目指すために、一足先に証券化ローン（フラット35）の取り扱いを民間金融機関との提携で始めたというわけで、それが現在まで引き継がれているということでしょう。

機構による「フラット35」への金利優遇はなくなった、それでも…、

「フラット35」の融資金利は、少し前までは旧公庫融資や他の民間ローンの金利よりも低く設定されていました。

この最大の理由は、機構による金利優遇が行われていたためです。

公庫（現：機構）としては、「フラット35」がある程度まで普及してくれないと、独立行政法人に衣替えした後の経営が厳しくなってしまうので、

長期固定金利タイプの安心して利用できる住宅ローンを提供するという建前のもとで存在感を強く主張しているのではないかと思われます。

しかし、平成19（2007）年夏以降の長期金利低下の過程で、この金利優遇は人知れず解消されたようです。

この間、長期金利（国債の利回り）が0.5％ほど低下したのに対して、「フラット35」の適用金利はほとんど下がっていないのがその根拠です。

とはいえ、現在でも長期固定金利型の中で最も低金利なローンの1つであることは確か。

今後も優先的に検討してよいでしょう。

第１編　賢い住宅資金計画について（フラット３５の概要）／第２編　平成１７年度におけるフラット３５技術基準の主な改正概要／第３編　「フラット３５」等の技術基準／第４編　「フラット３５」における技術基準の解説／第５編　「フラット３５」工事検査の概要／第６編　公庫融資住宅における技術基準の解説／第７編　公庫融資住宅における工事審査の概要／第８編　リフォームローンの概要／第９編　住宅工事仕様書の解説／第１０編　優良住宅取得支援制度における耐震性能に関する基準

2007（平成19）年10月の改正で、「フラット35（買取型）」と財形住宅融資の収入基準が改正されました。

従来はいずれも「毎月返済額の4倍以上の月収が必要」という基準。

つまり、年収に対する住宅ローンの返済負担率で言うと25％以内だったのですが、

現在では年収400万円以上の人は同35％まで可能（年収400万円未満の人は同30％以内）となっています。

他の住宅ローンを合わせた返済負担率（従来は年収の最高40％まで）と比べると、収入基準は厳しくなったように思われるかもしれませんが、

「フラット35（買取型）」及び財形住宅融資単独での収入基準は大幅に緩和されたことになります。

ローン破綻予備軍が増加する懸念がある？

この改正によって、マイホームの取得が従来よりも容易になったことは確かでしょう。

「フラット35（買取型）」の場合、購入価格等の90％まで借入れを行うことが可能（つまり、頭会は10％でＯＫ）ですので、収入基準の実質緩和によって、

「頭金が十分ではなく、収入もさほど多くない人」

であっても、マイホームが実現できる可能性が一気に高まったからです。

しかし、この状況を手放しで喜んでいいかというと、私は別の見方をしています。

安心できる住宅ローンの資金計画が立てられる人にとっては、他の住宅ローンと併用しなくてすむ点などメリットは大きいのですが、

ギリギリの資金計画で購入を検討している場合は、10年ほど前にも起こった悪夢（ローン破綻）が再来する可能性が高いからです。

特にマンションの場合では、「税込み年収の30％以内」という収入基準でも、手取り収入に対する住居費の負担割合は45％程度にも上ります。

ましてや、「年収の35％」の返済負担率で住宅ローンを組んだ場合、管理費や固定資産税等の保有税などのランニングコストを含めた住居費は、手取り収入の半分以上となってしまいます。

米国発の「サブプライムローン」問題に端を発する円高や株安、さらには今後予想される景気後退などの影響で、ボーナスを中心に収入が低下し、住宅ローンの返済が厳しくなることも十分に懸念されます。

現状ではこれまで以上に慎重な資金計画が求められるわけで、このような状況の下、「フラット35（買取型）」の収入基準が実質的に緩和されたことは、将来的に大きな禍根を残す可能性が高いと言わざるを得ません。

慎重な資金計画を心掛けることが大事ですね。