住宅ローン：住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

購入・建築・売却・賃貸・相続・贈与のとき役に立つ

マイホームの購入は、多くの人にとって、もっとも大きなお買物。

このお買物が成功するか失敗するかで、その後の生活や人生までもが影響される。

大きなお金の動くお買物だから、できるだけ上手に無駄なく手に入れたいし、買い換えたり子供に譲るときにもスッキリすんなり行ないたい。

そんなときに役に立つ、基本的な税金・法律の知識をコンパクトに解説。購入・建築・相続など、それぞれのシーンで気をつけたいこと、すべきことなどがササッとわかる。

不動産を所有しているために課税される税金は、固定資産税と都市計画税のふたつがあります。

取得した住宅を持ち続ける限り毎年納税しなければなりません。

両方とも固定資産税の評価額をベースにして、税額を計算します。

これについても説明していきましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が納税義務者となります。

毎年1月1日（賦課期日という）現在において所有者になっていれば、その年の途中で売却しても、税金を払わなければなりません。

マイホームの建物と土地の両方が自己所有であれば、当然、両方の固定資産税の納税義務があります。

ただし実務上では、中古住宅を買った場合、固定資産税の納税額を前の所有者と折半とします。

納税は義務者である前の所有者が行いますが、所有する期間の分の固定資産税を現金で清算するのです。

6月30日に売買が成立したら、年のちょうど半分の期間の所有ですから、その不動産にかかっている固定資産税の50％の金額を前の所有者に支払うわけです（1月1日を基準にする場合。年度の変わり目である4月1日を基準にするケースもあります。）

税額は次のように計算されます。

標準税率は1.4％とされていますが、財政上特別の必要のある市町村においてはそれ以上高くすることができるので、自治体によって異なる場合があります。

税額＝課税標準額×1.4％

なお、新築住宅に対する固定資産税については、一戸建ては3年間、マンションは5年間、税額を2分の1にする軽減措置があります。

都市計画税

都市計画法で定められた市街化区域内に、住宅や土地を所有している人が納税義務者となります。

課税の方法などは、固定資産税と同じです。

税額は次の計算式によります。

税額＝課税標準額×0.3％

なお、税率は市町村の条例で定められますが、0.3％を超えることはできず、東京都のように、新築後3年間は優遇措置を設けているところもあります。

課税標準額

固定資産税や都市計画税の計算の基準となるのが「課税標準額」です。

これは基本的に3年に一度、各市町村が調査し、土地、建物、機械設備などにつけた固定資産税評価額を用います。

ただし、住宅用地については一定の軽減措置が設けられています。

例えば、固定資産税の場合、住宅用地は一戸当たり200�uまでの部分が評価額の6分の1、200�uを超える部分は3分の1が課税標準になります。

また、土地の固定資産税評価額は以前、公示地価（年1回、国土庁が調査し発表するもの）の1〜2割程度の水準でした。

平成6（1994）年度にこれを7割程度まで引き上げる一方、税額が急増しないよう課税標準についての緩和措置（緩やかに上昇するようにする措置）が設けられました。

その影響で、平成9（1997）年度の評価替えで土地の評価額は下がったのに、税額は横ばい、あるいは上昇するケースも出てきたのです。

結局、緩和措置をさらに拡充するとともに、1998年と1999年については、地価の下落に応じて土地の評価額の修正を行うことになりました。

なお、平成12（2000）年度の評価替え以後もこの緩和措置は継続されています。

このように、固定資産税の課税標準、とくに土地の課税標準は非常にわかりにくくなっているのが現状です。

購入・建築・売却・賃貸・相続・贈与のとき役に立つ

マイホームの購入は、多くの人にとって、もっとも大きなお買物。

このお買物が成功するか失敗するかで、その後の生活や人生までもが影響される。

大きなお金の動くお買物だから、できるだけ上手に無駄なく手に入れたいし、買い換えたり子供に譲るときにもスッキリすんなり行ないたい。

そんなときに役に立つ、基本的な税金・法律の知識をコンパクトに解説。購入・建築・相続など、それぞれのシーンで気をつけたいこと、すべきことなどがササッとわかる。

マイホームを手に入れるためには、さまざまな税金が課せられます。

ただし、持ち家の取得を促進する観点から軽減措置もありますので、しっかり把握してください。

税金は4種類

不動産（土地または家屋）を取得するときには、次の表にまとめた4つの税金を納めなければなりません。

印紙税

経済的な取引によって作成した文書にかかる税金です。契約書といわれるものすべての作成にかかります。

税務署に現金でおさめるのではなく、収入印紙を購入し、それを書面に貼って消印をすることで納入します。

登録免許税

不動産は、登記を完了してはじめて自分のものと認められます。

その登記の際に徴収されるのが登録免許税です。

少々専門的になりますが、住宅の建設には表示登記・所有権保存登記（建物）と所有権移転登記（土地）、新築住宅（マンションも含む）の購入には所有権保存登記（建物）と所有権移転登記（土地）、中古物件の購入には所有権移転登記（建物、土地）が必要です。

税額の計算の基礎になるのは、土地や建物の売買価格（工事代金）ではなく、市町村が決める固定資産税評価額です。

これは、実際の取引価格より低い金額です。

新築住宅の場合、建物の固定資産税評価額は、建築価格の半分程度が目安でしょう（ケースにより異なります）。

また、住宅ローンを借りる際には、金融機関の抵当権の設定登記も必要になります。

この場合、税額の基礎になるのはローンの金額で、登録免許税は借りる人が負担するのが一般的です。

ただし、広さや築年数など一定の条件を満たす建物に関する登録免許税については、税率を軽減する特例が設けられています。

不動産取得税

土地と建物を取得したときに都道府県に納める地方税です。

取得したときに一度だけ課税されます。

建物は固定資産課税台帳の登録価格×3％、土地は登録価格×1/2×3％ですが、

新築住宅や中古住宅、住宅用土地で一定の条件を満たしたものには、軽減の特例措置があります。

例えば、新築の建物については、登録価格から1,200万円を控除した額に3％の税率をかけます。

その他、詳しくは都道府県の税務事務所に問い合わせて確認してみてください。

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

マイホームを取得すると、登記手続きをして土地、建物の所有権を購入者の名義にします。

資金を負担したのが夫婦など二人以上いれば、共有名義にするのが原則。

共有名義に関するポイントを整理しましょう。

土地や建物の売買では、売り主と買い主の合意によって契約が成立し、代金の決済がすめば所有権が移ります。

建物を新しく建てる場合も基本的には同じです。

しかし、もし売り主が他の人とも契約し、代金を受け取っていたらどうなるでしょう。

先に契約し、先に代金を支払ったほうに権利があるかというと、そうではありません。

先に「登記したほう」に、権利が認められるのです。

登記は、他人に対して土地や建物の所有権などを主張するために、欠かせない手続きです。

マイホームを買ったり建てたりしたら、すぐ登記の手続きを行わなければなりません。

登記が終わって初めて、マイホームの手続きは完了といえるのです。

資金の負担割合に応じて登記

マイホームの資金を一人が出していれば、その人の名義で所有権の登記をすればいいのですが、共働きで夫婦それぞれが資金を出した場合などは、共有名義にするのが原則です。
夫婦で資金を負担しているのに、一方だけの名義にしていると、贈与とみなされ贈与税がかかるかもしれません。

共有名義では、持ち分割合を決めます。

基本的な考え方は、頭金、住宅ローンなど負担した資金の額に応じて、ということです。

例えば、夫婦で4,000万円のマンションを購入した場合、

頭金800万円のうち夫の貯金から500万円、妻の貯金から300万円、住宅ローン（3,200万円）は夫が2,500万円、妻が700万円借りた場合、持ち分割合は、「夫3：妻1」となります。

夫の負担額／頭金500万円＋住宅ローン 2，500万円＝3,000万円
妻の負担額／頭金300万円＋住宅ローン 700万円＝1,000万円

持ち分割合／夫3,000万円:妻1,000万円＝3（75％）：1（25％）

住宅ローンを夫婦で返済しているケース

住宅ローンを夫婦別々に借り、返済もそれぞれが行っていれば、いまのような形で簡単に持ち分割合が計算できます。

しかし、「フラット35」は一軒につき一口（一人）しか借りられません。

他のローンでも、一人の名義で借りながら夫婦で返していくこともあるでしょう。

そうした場合は、年収の割合でローンを分け、計算します。

例えば、「フラット35」を2,000万円借りて夫婦で返済している場合、夫の年収が600万円、妻の年収が400万円であれば、

それぞれの負担分は夫1,200万円：妻800万円となります。

夫の負担割合／600万円÷（600万円＋400万円）＝60％
　　　　　　　2,000万円×60％＝1,200万円

妻の負担割合／400万円÷（600万円＋400万円）＝40％
　　　　　　　2,000万円×40％＝800万円

「住宅ローン控除」の注意点

「住宅ローン控除」は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、その年末残高に応じて所得税が軽減される制度です。

夫婦で住宅ローンを借りているなら、それぞれがこの「住宅ローン控除」を利用できます。

ただし、一人の名義で借りている住宅ローンについては、一緒に返済している人が連帯債務者になっていないと、二人分の「住宅ローン控除」が認められないので注意してください。

また、当然、登記での持ち分が資金の負担割合に応じて適切でないと、贈与税の問題が起こります。

なお、将来、共働きの一方が退職するなどの理由で負担が変わったりした場合は、それに応じて再度、登記の持ち分割合を変えるのが基本です。

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

生命保険の加入率は90％を超えているといわれていますので、皆さんも何らかの保険には加入しているでしょう。

この団体信用生命保険は、住宅ローンを借りる人のために設けられている保険です。

万が一のときにローンを残さないためにも必ず加入しましょう。

何が起こった時に、住宅ローンを全額返済してくれる

長期間にわたる住宅ローンの返済中には、何が起こるかわかりません。

契約者本人が死亡したり、収入が得られなくなるような高度障害になってしまうという不本意なことが起きないとも限らないのです。

民間の住宅ローンでは、基本的に団体信用生命保険（一般に「団信」と略しています）への加入が融資の条件となっています。

「フラット35」では、この団信への加入は強制ではありませんが、必ず加入するようにしましょう。

「フラット35」の契約者が死亡した場合、加入している一般の生命保険の保険金から住宅ローンの残債を返済する方法もありますが、

保険金が下りるまで時間がかかったり、手続きの繁雑さを考えると、団信のほうが安心です。

また、一般の生命保険の保険金では、住宅ローンの残債をカバーしきれないこともあるからです。

団信のシステムは、保証会社が保険金受取人となって、住宅ローンの債務者を被保険人とする団体信用生命保険契約を生命保険会社と締結します。

そして、万が一のことが起こった場合、生命保険から支払われる保険金によって金融機関などに一括返済されるというものです。

加入手続き

ローンの契約の後に、団信の申し込みをすることはできないので、ローンと一緒に手続きをすることが必要です。

提出書類は、「団体信用生命保険による債務弁済委託契約申込書」と「申込書兼告知書」のふたつです。

一般の生命保険の契約で必要なことがある医師の診断書は必要ありません。

保証の開始日は、1年目の特約料を納入した日となります。

「フラット35」の団信の特約料支払い

加入時の年齢に関係なく、融資額によって特約料（保険料）が決まります。

1年に1回の支払いで、毎年、ローン残高の減少にともない特約料も安くなっていきます。
ただし、一般の生命保険の保険料は、年末調整や確定申告の所得控除の対象となっていますが、この団信の特約料は対象となりません。

また、特約料の滞納があると契約が自動的に失効し、保証が受けられなくなるのが一般的ですので、注意が必要です。

最近では、ガンなど「3大疾病」で特定の状態になった場合に保険金が支払われる「3大疾病保障付団体信用生命保険」なども登場しています。

保険料は通常のタイプより0.3％程度高くなっていますが、検討してみましょう。

購入・建築・売却・賃貸・相続・贈与のとき役に立つ

マイホームの購入は、多くの人にとって、もっとも大きなお買物。

このお買物が成功するか失敗するかで、その後の生活や人生までもが影響される。

大きなお金の動くお買物だから、できるだけ上手に無駄なく手に入れたいし、買い換えたり子供に譲るときにもスッキリすんなり行ないたい。

そんなときに役に立つ、基本的な税金・法律の知識をコンパクトに解説。購入・建築・相続など、それぞれのシーンで気をつけたいこと、すべきことなどがササッとわかる。

住宅ローンを組むには、本人が返済できなくなった場合に肩代わりすることを約束する連帯保証人が必要でした。

現在では個人の連帯保証人を立てるのではなく、金融機関が指定する保証会社に保証料を支払って、保証を依頼することが原則となっています。

保証会社とは何か

まず、連帯保証について説明しましょう。

これは、民法で定められている制度です。

連帯保証人は、債務者（ローン契約者本人）と同等の返済義務を負うもので、債務者が返済不能となったときに、債権者（金融機関）は債腐者、連帯保証人のどちらに請求をしてもよいことになっています。

実務上は、連帯保証人に通常の返済の請求が来ることはなく、契約者本人の滞納が続き、返済不能となった段階で請求が来ることになります。

実際のところ、債務者に代わって返済しなければならないほど厳しい責任を負う連帯保証人になってくれる人はなかなかいません。

そこで、保証会社が、保証料の支払いを条件に連帯保証人になってくれるのです。

ローンを組む金融機関によって、保証してくれる機関が違っています。

また、民間ローンの場合は、金融機関が指定する信用保証会社を利用することになりますが、複数の保証会社がある場合は、どこに保証を委託するかで保証料やローン金利が違ってくることになります。

この点については、しっかりと確認しておきましょう。

なお、現在では、「フラット35」や新生銀行、ソニー銀行など、保証料が無料の民間住宅ローンも登場しています。

肩代わり債務は保証会社に返済

万が一、ローンの返済が6ヶ月以上遅れるようなことがあると、通常、金融機関は、契約者に全額の返済を求める代わりに保証会社へ請求します。

これで契約者の金融機関に対する返済義務はなくなるのですが、だからといってローンが消えるわけではありません。

今度は、肩代わりしてくれた保証会社に対して返済しなければならないのです（個人の連帯保証人を立てた場合も同じです）。

この段階までくると、住宅を任意売却したり競売にかけたりするケースがほとんどでしょう。

ローンの返済が苦しくなったら、なるべく早く金融機関に相談することが大切です。

金融機関側としても、契約者がローンの返済で行きづまることを望んでいるわけではありません。

状況によっては、返済計画の見直しに応じてくれることもあります。

保証料の金額と支払い方法

保証料の金額は、保証する機関によって異なります。

銀行系の保証会社はほぼ同じ保証料の場合が多いのですが、信販系は担保基準が緩いこともあって、かなり高いケースもあります。

また、住宅ローンを借りる人の収入状況などによって保証料が高くなることもあります。
支払い方法としては、借入れ時の一括払いが主流ですが、最近では、毎回の金利に上乗せするタイプや、いずれかを選べるところもあります（上乗せ幅は0.2％前後が一般的）。

ローン金利と違って、保証料はあまり注目されることがありませんが、実質金利に与える影響は少なくないため、しっかりチェックしておきましょう。

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

ライフステージ別資金計画の立て方。

都市銀行・信託銀行など住宅ローン金利の推移表付き。

読めばわかる！賢い住宅ローンとのつきあい方。

住宅ローンの申込みは、「事前審査」　→　「本審査」　→　「契約」という流れをとるのが一般的で、それぞれの段階で必要な書類については、事前に準備しておく必要があります。

実際に必要となる書類は金融機関等で異なりますが、概略はしっかりと押さえておきましょう。

住宅ローンを利用する場合は、まず金融機関等に事前審査を依頼することになります。

予備審査や仮申込と呼ばれることもありますが、この審査に通らないことには次のステップ（本審査）に進むことができません。

事前審査は、1〜3週間程度かかるのが一般的で、金融機関や担当者によっても異なります。

ここで承認が出れば、さらに必要な書類を提出して本審査に臨みますが、基本的には本審査も通ると考えて差し支えないでしょう。

ローンの契約時に提出する書類

入居の1ヶ月近く前になると、住宅ローンの正式な契約を行うことになります。

契約は必ず本人が、金融機関などに出向いて行います。

金銭消費貸借契約書などを提出することに加えて、「フラット35」の利用に当たっては、建設または購入する住宅が「独立行政法人・住宅金融支援機構」の技術基準に適合していることを証明した「適合証明書」が必要となります。

この書類は、ローンの承認が下りたあと、契約前までに提出しておくのが一般的で、

たいていの場合、「適合証明書」を発行する検査機関は、物件の仲介や建築などを請け負った不動産業者が紹介してくれます（通常は、手続きも合わせて行ってくれます）。

必要となる書類

自宅を新築する場合に大手ハウスメーカーに請け負わせたり、マンションのように不動産業者が販売する場合は、住宅ローンの手続きに当たっては業者が手助けしてくれるのが一般的です。

しかし、契約の際には必ず申込本人が金融機関へ出向かなければなりませんし、業者任せにするのではなく、最低限の知識は備えておきましょう。

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住宅ローンは、金融機関にとっては多額の貸出しをして、それを数十年にわたって返済してもらうのですから、契約者の支払能力はとても重要なファクターとなります。

その支払能力を客観的に表すのが、前年にいくら所得があったかを知る収入証明なのです。

サラリーマンの場合、金融機関が確認したい収入額は、前年に支払われた給与の総額です。

この金額を知ることができる手近な資料は、税金の年末調整のときに会社から受け取る「源泉徴収票」でしょう。

しかし、これは公的な収入証明書ではありません。

金融機関に提出する公式の収入証明書は、勤務先または市役所（区役所、町村役場）で発行される「住民税納税通知書」か「住民税納税証明書」です。

ただし、金融機関によっては源泉徴収票だけを提出すればよいところもありますので、確認をしてください。

自営業者など給与以外の所得のみの人や、給与所得と給与所得以外の所得のある人、

あるいは給与の額が2,000万円を超える人は、毎年2月中旬から3月中旬に確定申告をしなければなりません。

そのとき計算される所得総額が、金融機関に報告する収入になります。

住宅ローンの利用に当たって必要となる収入証明書には、以下のようなものがあります。

（１）税務署が発行する納税証明書（所得金額用および納税額用）

（２）市役所（区役所、町村役場）が発行する住民税課税証明書　

（３）市役所（区役所、町村役場）が発行する住民税納税証明書

連帯債務者を立てる前に

収入合算や親子リレー返済などを利用する場合は、契約者本人とは別に連帯債務者（妻や親）を立てることになります。

この申し込みをするときに提出する収入証明書は、連帯債務者のものも必要になります。

ただし、納税に関する証明書は、納税の対象になる額以上の収入がなければ発行されません。

とくに、アルバイトやパートのように収入が少額の場合は、注意が必要です。

サラリーマンと違って、常に収入が安定しているとはいえない自営業者の場合、とくに民間ローンの審査はかなり厳しくなっています。

「フラット35」の審査では前年と前々年の収入証明書を提出すればいいのですが、民間ローンの審査では3年前までの確定申告書のコピーが必要とされることが多いようです。

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

住宅金融公庫の廃止により、各行が公庫の受け皿となる新型住宅ローンを相次いで開発しています。

先陣を切ったのは東京の城南信用金庫。

それに続いて、各銀行も独自色を打ち出した新商品をそろえつつあるところです。

受け皿ローンを模索中の民間金融機関

城南信用金庫の新型ローンは、公庫と同じ2段階制の長期固定で、しかも公庫金利を下回る金利設定で話題を呼びました。

これに呼応するように、都市銀行も類似の「公庫受け皿型ローン」を打ち出し始めています。

いまのところは期間限定やテストサービスにとどまっているものの、いずれは本格競争が始まるきざしがうかがえます。

たとえば、ＵＦＪ銀行では新しく「30年型ローン」を発売しました。

以前述べた固定金利選択型ローンの特約期間は、これまでは長くて20年でしたが、それを大きく延長したもの。

金利が若干高めではあるものの、「将来の返済計画が立てやすい」という公庫融資の利点を組み込んだ新商品といえるでしょう。

公庫のルール変更に対応する新ローンも登場

公庫は今年から、年収800万円を超える人には物件価格の5割までしか借さないルールをつくりました。

そこで、その不足分をまかなおうというのが、民間の公庫協調ローン「すまい・るパッケージ」。

一部の都銀や地銀などが扱っていて、公庫で借りる「固定金利」と民間から借りる「変動・選択型固定金利」を組み合わせれば、金利の変動リスクが分散できる、というのをウリのひとつにしています。

このローン、借り入れ条件は公庫に準じ、融資額合計は物件価格の8割まで。

年金融資や財形融資との併用はできないものの、一定の条件（オンラインバンキングの活用や、給与振込・公共料金の自動振替口座の利用など）を満たせば金利を優遇する制度もあって、各行が競っています。

ただし、金利の優遇幅は銀行によって異なり、その適用期間も「完済まで」があるいっぽうで「当初〇年間」もあり、いまのところバラバラ。

しかし、競い合いながら一定のカタチに収れんし、いずれ定着していくのは間違いなさそうです。

民間ローンは変動金利だけではない

銀行の住宅口ーンは短期間で流動する資金が原資なので、「短期プライムレート」という企業向け最優遇貸出金利をベースにして金利を定めている。

銀行ローンは変動金利が基本なのは、ここに理由がある。

そのいっぽうで、生保など長期の資金を原資にしている機関では、「長期プライムレート」に連動する完全固定金利ローンというのもある。

いまは金利がやや高めだが、安定性を優先するなら完全固定金利を検討する価値がある。-----
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賃貸のメリットと、一生賃貸でいく場合に必要なこと。

長く住むなら一戸建て、短い期間で手放すならマンションが有利。

住宅ローン返済額は、年収の２５％以内に抑えるのが鉄則。

老後に備えた「私的年金」をつくる。

タイプの異なるローンを組み合わせるテクニック。

家を買うなら、保険を見直そう…ｅｔｃ．経験豊富なＦＰならではのノウハウを解説。

よく見かける不動産物件の広告チラシ。

かつて、規制が緩かったころは、紛らわしい表現も多くありましたが、現在は違法な広告チラシは減っているようです。

ただし、合法ながら、甘い言葉で勧誘しようというものも見受けられます。

住宅ローンに関する注意点

よく新築分譲マンションのチラシに「月々返済4万円台で購入可能」、「100％ローン利用可能」と、とても魅力的な返済プランが掲載されています。

これは、決して誇大な表現ではなく、ふつうのサラリーマンであっても提案されたプランで住宅ローンを組むことはできます。

しかし、安全で有利なローンを組むという観点からすると、決してお勧めできるプランではないようです。

ほとんどのプランでは、35年返済を利用しています。

これだと、25歳から返済を始めても完済時には60歳になってしまいます。

また利息も含めた総返済額もかなり、大きな額になります。

給与が右肩あがりに上がる時代でもなく、また終身雇用が揺らいでいる社会情勢を考えると、無理の多いプランであることは、お気づきになるはずです。

チラシのプランに飛びつくのではなく、自分なりの返済計画を練っていくことが重要です。

間取り図、写真に惑わされない

チラシには、必ず間取り図が載っています。

より広く、使いやすい住宅を求めて物件探しをするのですから、間取り図を十分にチェックするでしょうが、どうしても間取り図から得るイメージは広く感じるものです。

また、チラシの写真は広く見せるテクニックを使った写真です。

非常に明るく日当たりがよいように写っている写真でも、そのように見せる撮影や印刷のテクニックはいくらでもあります。

やはり、実際の物件なり、モデルルームを自分の目でしっかり確認したいものです。

マンションの場合は建設中ということがありますが、建設現場に行き、周囲の状況などを確認しましょう。

チラシの情報だけでなく、足を使った調査が大切です。

新しい住まいを探す場合、立地は重要です。

現在の住まいより郊外になる場合は、長くなる通勤時間も気になります。

不動産のチラシに、最寄り駅から都心の主要駅までの所要時間が載っていますが、その時間が実際の通勤時間とは限りません。

坂道があったり、遠回りをしなければならない場合があるかもしれません。

例えば、チラシに掲載されている所要時間は、乗り換えや電車待ちの時間を含んでいません。

通勤ラッシュ時の所要時間か、日中の所要時間かでも大きな差があります。

実際に通勤時間に目的地から電車に乗って確認してみるか、電車の時刻表をチェックして、所要時間よりも多少長い時間を目安にするとよいでしょう。

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

一般的に利用できる住宅ローンの詳しい説明は後の機会に譲りますが、ここではまず、どのような住宅ローンがあって、

自分は何が利用できるのか、

そして利用する際の優先順位をどう考えるか、

といった点について見ていきましょう。

年収の数倍の金額を借入れ、数十年にわたって返済を続けるのですから、金利のわずかな高低でも、結果的には返済総額に大きな差がでてしまいます。

だからこそ、少しでも有利にローンを設定するために、情報収集と研究をすることが不可欠です。

住宅ローンを組むといっても、人によって収入の水準、年齢、購入物件の種類、借りられる住宅ローンの種類などいろいろでしょうが、

上手にローンを組むためには、どうしても外せないポイントがいくつかあります。

金利の低い順に優先順位をつける

自分が利用できるローンの金利はすべて確認してみましょう。

複数のローンを使わなければならないときは、原則的には金利の低いローンを優先して資金計画を考えていきます。

変動金利型より固定金利型を優先する

金利だけでみると、超低金利時代を背景にして、民間ローンの変動金利型や2・3年固定タイプなどでは、1％台の金利水準を設定しているところもあります。

しかし、長い返済期間を考えると固定金利の「フラット35」などのほうが資金計画を立てやすく、かつ安全だといえます。

現状の金利水準はまだまだ低いのですから、今後、いつまでも同じ金利で推移することは、まず考えられません。

したがって、金利上昇のリスクを抱えた変動型や短期固定タイプは避けたほうが無難だといえそうです。

使うローンの数をできる限り少なく

契約書に添付する印紙税や、事務手数料は契約するローンのそれぞれに必要です。

そのため、契約するローンの数が増えれば、それだけ手間とお金がかかることになります。

以上のポイントから判断すると、金利水準が低く、固定金利で、ローンの数を減らすには、完全固定金利型の民間ローンや「フラット35」の利用を優先的に考えたいものです。

ただし、実際にはライフプランを念頭にローンを組み合わせる方法も考えられますので、いろいろな選択肢を視野に入れたうえで資金計画を立ててみましょう。

あなたはどの住宅ローンを選びますか？

公的融資

機構融資　災害にあった人や「つみたてくん」利用者のみ融資が受けられる（一般の利用は終了）

財形融資　勤労者が対象で財形貯蓄を1年以上継続し貯蓄残高が50万円以上あることが条件

自治体融資　その自治体に居住または勤務していることを条件にしているケースが目立つ

公団資金　公団が分譲する土地を購入する人が利用できる

民間住宅口ーン

メガバンク信託銀行　年齢・収入をクリアすれば融資が受けられるが、銀行によって対応に差も

地方銀行　年齢・収入をクリアすれば融資が受けられるが、銀行によって対応に差も

信用金庫　出資会員になり年齢・収入をクリアすれば融資が受けられる。地域限定

信用組合　組合員になり年齢・収入をクリアすれば融資が受けられる。地域限定

労働金庫　労組員が対象だが自営業でも互助会に加入すれば借入可能

ＪＡ（農協）　地域の農協組合員が対象だが農家以外でも借入可能

生命保険会社　提携型で対応しているところが多く、提携ローンを利用するケースが中心

ノンバンク　誰でも利用できるところと、提携先企業の社員などに限定している場合とに分かれる

フラット35　年齢・収入等の条件をクリアすれば、誰でも融資が受けられる

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

退職金を自己資金として、二世帯住宅を建てるという場合など、ある程度高齢になってから住宅ローンを利用するケースがありますが、返済期間に制限があります。

そのようなときに、返済を子どもに引き継ぐ方法があります。

子が親の住宅ローンを引き継ぐ

住宅ローンを組む際には、年齢制限があります。

「フラット35」（買取型）の場合は、原則として申込日現在で満70歳未満となっています。

また、完済時の年齢の上限が80歳ですので、申込日現在の年齢が45歳を過ぎると、返済期間が制限されてしまいます。

そうなると、月々の返済額も大きくなります。

一方、若い世代では年収が多く見込めませんので、二世帯住宅を建てるための大型ローンを組むことは収入基準からみて難しい場合もあるでしょう。

そこで、利用を検討してみたいのが、「親子リレー返済」です。

融資を受ける住宅に同居する（同居予定）申込本人の子ども（1名のみ、子の配偶者も可）を契約の連帯債務者とし、

申込本人に万が一のことがあれば、連帯債務者の子どもが返済を継続していくシステムです。

親子リレー返済を利用すれば、70歳以上の人も申し込みが可能になります。

また、申込者の年齢にかかわらず、後継者（子）の年齢から計算した最長の返済期限を選択することができます。

しかも、一定の条件で契約する親子の収入を合算することもできるメリットがあります。

親子リレー返済の後継者の条件（フラット35）

民間のペアローンと親子リレーローン

民間住宅ローンでも、「親子ペアローン」や「規子リレーローン」というものがあります。

前者は、二世帯住宅を建てる際に親と子が別々にローンを組んで、相互に連帯保証人となる制度です。

この場合のメリットは、親子がそれぞれの収入を基に住宅ローンを組むため、一人で借りるよりも一般的には融資額が多くなるという点。

また、死亡など万一の際に住宅ローンの返済が免除される「団体信用生命保険」にも、親子でそれぞれ加入できます。

一方、民間の親子リレローンは、「フラット35」の親子リレ返済とほぼ同じ内容で、将来的に親の返済を子が引き継ぐ形となります。

この場合、団体信用生命保険への加入は金融機関によって異なることがありますが、

（１）親は加入せず、最初から子どもが被保険者となる

（２）親子ともに加入する（この場合、親が70歳等になるまでの返済にかかる元金部分を那保険金額として設定し、その時点のローン残高が子どもの保険金額となる）

（３）親と子が加入金額の50％ずつの割合で加入し、親が70歳に達した時点で、親の分も子どもに継承される。

といった方法があります（このうち、（２）と（３）は、保証会社によって指定される場合があります）。

ちなみに、「フラット35」（買取型）では、親子のどちらか一人しか加入できません。

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

サラリーマンや公務員の多くの方にはボーナスがあり、年2回は通常の月よりまとまった収入が得られます。

ほとんどの住宅ローンは、毎月返済とボーナス返済の併用を認めていますので、利用することで毎月の返済額が軽減できます。

「フラット35」でボーナス返済にまわせる元金は40％以内

安定したボーナスがある人にとって、住宅ローンのボーナス返済は、月々の返済額を減らすことができるという点で魅力的です。

無理のない範囲であれば使ってもいい制度だといえるでしょう。

ボーナス返済は、単独で利用することはできず、毎月返済といっしょに返済計画を立てることになります。

借入れすべてを年2回のボーナス返済で処理することはできません。

ボーナスの支給月は企業によって若干異なりますが、ボーナス返済をする月も、6月と12月、7月と1月などというように、ある程度は利用者側で設定することができますので、ぜひ検討してみてください。

ボーナス返済のシステムを簡単に説明しましょう。

まず、借入れ元金（＝借入金額）を毎月返済の分と、ボーナス返済する分に振り分けます。

「フラット35」や財形住宅融資では、ボーナス返済の分は全体の40％以内で、また、金額は50万円単位で設定しなければなりません。

一方、民間住宅ローンでは、ボーナス返済の分は全体の半分以内で、金額は10万円単位となっているのが一般的です（50万円単位のケースもあります）。

したがって、民間住宅ローンのほうが、ボーナス返済をより多く組み合わせることが可能です。

ボーナス返済を利用した場合、ボーナス月の返済額は、毎月返済分とボーナス返済分を合計した金額になります。

例えば毎月返済が10万円、ボーナス返済が30万円とすると、ボーナス月には40万円の返済となりますから注意してください。

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

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内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

返済期間を長くすれば、月々の返済額は確実に減り、さしあたっての生活は楽になるでしょう。

しかし、資金計画は返済完了までを見越して考える必要があります。

定年など大きな収入状況の変化は、計画の中で大きな要素となってきます。

収入が変化する時期を考慮にいれる

「フラット35」のように、多くの住宅ローンでは最長返済期間が35年となっています。

40歳で住宅を購入して35年返済を選ぶと、完済時には75歳になります。

ローンの残りを一括返済するため退職金をすべて使ってしまうと、退職後は年金だけで生活することになります。

やはり、住宅ローンの返済は、退職を迎える60歳〜65歳くらいまでには終わらせる計画を立てるべきでしょう。

転職などで、退職以外にも収入が減ることが予想されているのなら、その点も返済計画に織り込んでおかなくてはなりません。

返済期間によって返済総額はどれだけ違うのか

月々の返済額は、基本的に金利と返済期間によって決まります。

返済方法による違いも生じますが、やはり基本は「期間」。

返済期間を長くすれば、月々の返済額は減らすことができるのです。

しかし、返済期間を長くすると、延ばした期間の利息は、当然上乗せされることになります。

完済までに支払う返済総額は、短い期間で返し終える場合より多くなることは、説明するまでもないことかもしれません。

返済総額の圧縮と、生活のゆとりとのバランスをどうとるかも、返済期間を決める際の大切なポイントです。

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

いくらまで住宅ローンが借りられるかについては、

（１）物件価格に対する割合、

（２）収入による判断、

という2つの基準があります。

以前は（１）の基準が厳格に適用されていましたが、昨今では、（２）を重視して総合的に判断する民間金融機関が多くなっています。

住宅ローンの借入額には、いくつかの上限が設けられています。

第一にあげられるのが、購入価格（あるいは建築費）に対する割合で、民間住宅ローンでは「80％以内」としているところが一般的でした。

ただし、近年ではこの割合を引き上げ、購入価格の80％を超えて融資を行うところが多くなっています。

一方、「フラット35」（買取型）は、平成19（2007）年4月以降、従来の物件価格等の80％以内から90％以内へと融資の上限が引き上げられました。

また、一部の金融機関などが取り扱う「フラット35」（保証型）では、物件価格の最大100％融資が可能というところもあります。

さらに、「フラット35」と財形住宅融資を併用する場合は、それぞれの基準（「フラット35」は物件価格等の90％以内、財形住宅融資は同80％以内）を満たした上で、合計100％融資も可能です。

このように、物件価格に対する割合は非常に緩やかになっています。

住宅ローンによる借入限度額の違い

民間住宅ローンの借入限度額は返済能力次第

もうひとつの判断基準である「収入（返済能力）」のほうを確認してみましょう。

住宅ローンを借りる際には、「年間の返済額が税込み年収の35％以内」といったような「収入基準」が設けられており、これをクリアしないと希望額が借りられません。

この収入基準は、「すべてのローンの返済額を合わせて年収の30％〜35％以内」となっていますが、住宅ローンの種類によっても異なります。

「フラット35」や財形住宅融資では、完全な形式基準（税込み年収の最高35％以内ならＯＫ）で判断されますので、

この基準を満たしてさえいれば、上限額の範囲内で希望額が借りられます。

一方、民間住宅ローンの変動金利型などでは、収入基準を判断する際に、現在の金利ではなく、たとえば4％などというような将来的な想定金利を設定して計算するところもあります。

現在の金利水準が将来的に続く保証はないため、このほうが無理のない資金計画が立てられるからです。

また、民間住宅ローンでは、収入基準を満たすと同時に、「物件価格等の6倍前後」を融資限度額にしているところも多くなっています。

実際の審査は、金融機関ではなく、住宅ローンの保証をする「保証会社」によって行われるのが一般的ですので、

この倍率が高いと、融資は受けられても保証料や金利が高くなる、といったこともあります。

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

マイホームを取得する際には、購入価格等の20％の頭金が必要だと言われています。

しかし、現在では物件価格等の90％〜100％融資を行う住宅ローン商品も多く登場しており、少ない自己資金で取得することも可能になっています。

今は、自己資金ほぼゼロでマイホームの取得が可能になった

マイホームの取得に当たって、住宅ローンが利用できる金額以外は、自分で準備しなければなりません。

これが「自己資金」です。

自己資金は、「物件価格等住宅ローンの借入額」から計算される「頭金」と、「諸費用」から構成されます。

以前は、住宅ローンの借入限度額が物件価格の80％であるのが一般的でしたので、差し引き20％の頭金が必要でした。

さらに、新築物件の場合で「物件価格×2％〜6％」、中古物件等で仲介手数料が発生する場合は「物件価格×5％〜10％」の諸費用が通常はかかりますので、

自己資金が物件価格等の合計30％程度ないと、マイホームの取得は薙しかったと言えるでしょう。

いまでもこの水準が理想であるのは変わりません。

しかし、昨今では少ない頭金でも融資してくれる住宅ローン商品や金融機関が増えています。

そのため、ほとんど自己資金ゼロでマイホームが取得できる場合もあります。

だからといって、無理な資金計画でマイホームを取得することは避けるべきなのですが、物件価格に対する頭金の割合が緩和されたり、柔軟になったことによって、マイホーム取得のチャンスが広がったことは確かでしょう。

また、ローン関係の諸費用も、利用する住宅ローンによって太きく異なってきます。

「フラット35（買取型）」という住宅ローンや、一部の民間金融機関（新生銀行、ソニー銀行など）では、ローン保証料が無料となっていますし、民間住宅ローンでは用体信用生命保険料が金利に含まれています。

住宅ローンを選ぶ際には、金利だけでなくも　このような点も考慮に入れておきましょう。

土地、建物の取得にかかる費用

印紙税

買契約書や建築請負契約書を作成するときに収入印紙を貼付して支払う。

契約金額で税額は変わる。

不動産取得税

不動産を取得することで課税される地方税。建物、土地それぞれにかかる。

評価額によって税額は変わる。

仲介手数料

不動産業者を通した取引では、取引価格の3％＋6万円を上限とした仲介手数料が必要（この手数料には消費税が別途かかる）。

修繕積立一時金

新築マンションの場合、将来の大規模修繕のため、20万円から40万円程度徴収される。

上下水道等負担金

一事建ての場合、新規に上下水道を引き込むための負担金が必要となることがある。

精算金

土地や建物の固定資産税などを前の所有者と日割りで折半することになる。

土地、建物の登記にかかる費用

登録免許税

所有権の保存、移転などの登記手続きをする際に課税される。

司法書士報酬

登記は司法書士を通して手続きするが、その司法書士に対する報酬が必要。

ローンの借り入れにかかる費用

印紙税、登録免許税、司法書士報酬、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料・地震保険料

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

かつては、住宅ローンの組み方といえば、「公庫　→　年金　→　民間（もしくは財形）」といった優先順位で考えるのが、最も安全かつ有利なローンの組み方でした。

しかし、住宅金融公庫融資は平成19年3月末で原則廃止となり、一般の新規利用はできなくなってしまいました。

これからは「フラット35」も含めて、民間ローンを中心に住宅ローンを組むのがセオリーになるでしょう。

この流れを受けて、銀行など各会融機関も独自の住宅ローン商品の投入や、期間限定の各種キャンペーンなどを行うようになり、以前のような横並び的な傾向は大きく崩れてきました。

期間限定のものが多いのですが、一部の銀行では期間2年〜3年の「固定金利選択型ローン」の金利を、1％台半ばに設定するなど、公庫廃止後の住宅ローンの金利サービス競争は激しさを増しています。

また近年、メガバンク（旧都市銀行）や信金中央会庫、ＪＡが、「フラット35」並み低金利の固定金利型ローンの取り扱いを行ったり、

最長35年の固定金利型ローンを扱うノンバンク系のローン会社が登場するなど、民間ローンの種類自体も多様化が進んでいます。

住宅ローンを組む前に、さまざまな情報収集をして、自分にとって有利なローン商品を入念に比較検討することが、これまで以上に重要だと言えるでしょう。

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住宅ローンの収入基準の算定に当たっては、ローン契約者本人の前年の収入（税込み年収）などが基準となりますので、収入が少ない場合は希望額が借りられないケースも出てきます。

民間住宅ローンでは、収入のある夫婦それぞれが住宅ローンを申し込んで借りるのが一般的ですが、

「フラット35」などのように、1物件につき1人の契約者しか認められないローンもあります。

その際に利用できるのが、一定の条件を満たした同居予定者などの収入をプラスして判断してもらえる「収入合算制度」です。

収入合算の対象となるのは、

（１）申込本人の配偶者、父母または子どもなどの直系親族、婚約者、内縁関係にある者で、

（２）収入を証明する公的証明書が提出でき、

（３）ローンの連帯債務者になれる70歳未満の人、

に限られます。

妻のパート収入については、所得税等を納めない範囲で働いていて所得などに関する公的証明書が手に入らない場合、基本的に収入合算ができない点には注意しましょう。

ただし、収入合算を利用する際は、出産等で合算者の収入が途絶えるなどの状況変化も視野に入れておく必要があります。

なお、自営業者や同族会社の役員の場合、直近3年程度の事業所得や会社の利益の推移なども含めて融資の可否が判断されるのが一般的ですので、

なかなか融資を受けることが難しい場合も多いといえますが、複数の金融機関に相談するなど、粘り強く交渉してみましょう。