住宅ローンの借入限度額:住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

いくらまで住宅ローンが借りられるかについては、

（１）物件価格に対する割合、

（２）収入による判断、

という2つの基準があります。

以前は（１）の基準が厳格に適用されていましたが、昨今では、（２）を重視して総合的に判断する民間金融機関が多くなっています。

住宅ローンの借入額には、いくつかの上限が設けられています。

第一にあげられるのが、購入価格（あるいは建築費）に対する割合で、民間住宅ローンでは「80％以内」としているところが一般的でした。

ただし、近年ではこの割合を引き上げ、購入価格の80％を超えて融資を行うところが多くなっています。

一方、「フラット35」（買取型）は、平成19（2007）年4月以降、従来の物件価格等の80％以内から90％以内へと融資の上限が引き上げられました。

また、一部の金融機関などが取り扱う「フラット35」（保証型）では、物件価格の最大100％融資が可能というところもあります。

さらに、「フラット35」と財形住宅融資を併用する場合は、それぞれの基準（「フラット35」は物件価格等の90％以内、財形住宅融資は同80％以内）を満たした上で、合計100％融資も可能です。

このように、物件価格に対する割合は非常に緩やかになっています。

住宅ローンによる借入限度額の違い

民間住宅ローンの借入限度額は返済能力次第

もうひとつの判断基準である「収入（返済能力）」のほうを確認してみましょう。

住宅ローンを借りる際には、「年間の返済額が税込み年収の35％以内」といったような「収入基準」が設けられており、これをクリアしないと希望額が借りられません。

この収入基準は、「すべてのローンの返済額を合わせて年収の30％〜35％以内」となっていますが、住宅ローンの種類によっても異なります。

「フラット35」や財形住宅融資では、完全な形式基準（税込み年収の最高35％以内ならＯＫ）で判断されますので、

この基準を満たしてさえいれば、上限額の範囲内で希望額が借りられます。

一方、民間住宅ローンの変動金利型などでは、収入基準を判断する際に、現在の金利ではなく、たとえば4％などというような将来的な想定金利を設定して計算するところもあります。

現在の金利水準が将来的に続く保証はないため、このほうが無理のない資金計画が立てられるからです。

また、民間住宅ローンでは、収入基準を満たすと同時に、「物件価格等の6倍前後」を融資限度額にしているところも多くなっています。

実際の審査は、金融機関ではなく、住宅ローンの保証をする「保証会社」によって行われるのが一般的ですので、

この倍率が高いと、融資は受けられても保証料や金利が高くなる、といったこともあります。

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