共有名義の怖いところ:住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

マイホームを取得すると、登記手続きをして土地、建物の所有権を購入者の名義にします。

資金を負担したのが夫婦など二人以上いれば、共有名義にするのが原則。

共有名義に関するポイントを整理しましょう。

土地や建物の売買では、売り主と買い主の合意によって契約が成立し、代金の決済がすめば所有権が移ります。

建物を新しく建てる場合も基本的には同じです。

しかし、もし売り主が他の人とも契約し、代金を受け取っていたらどうなるでしょう。

先に契約し、先に代金を支払ったほうに権利があるかというと、そうではありません。

先に「登記したほう」に、権利が認められるのです。

登記は、他人に対して土地や建物の所有権などを主張するために、欠かせない手続きです。

マイホームを買ったり建てたりしたら、すぐ登記の手続きを行わなければなりません。

登記が終わって初めて、マイホームの手続きは完了といえるのです。

資金の負担割合に応じて登記

マイホームの資金を一人が出していれば、その人の名義で所有権の登記をすればいいのですが、共働きで夫婦それぞれが資金を出した場合などは、共有名義にするのが原則です。
夫婦で資金を負担しているのに、一方だけの名義にしていると、贈与とみなされ贈与税がかかるかもしれません。

共有名義では、持ち分割合を決めます。

基本的な考え方は、頭金、住宅ローンなど負担した資金の額に応じて、ということです。

例えば、夫婦で4,000万円のマンションを購入した場合、

頭金800万円のうち夫の貯金から500万円、妻の貯金から300万円、住宅ローン（3,200万円）は夫が2,500万円、妻が700万円借りた場合、持ち分割合は、「夫3：妻1」となります。

夫の負担額／頭金500万円＋住宅ローン 2，500万円＝3,000万円
妻の負担額／頭金300万円＋住宅ローン 700万円＝1,000万円

持ち分割合／夫3,000万円:妻1,000万円＝3（75％）：1（25％）

住宅ローンを夫婦で返済しているケース

住宅ローンを夫婦別々に借り、返済もそれぞれが行っていれば、いまのような形で簡単に持ち分割合が計算できます。

しかし、「フラット35」は一軒につき一口（一人）しか借りられません。

他のローンでも、一人の名義で借りながら夫婦で返していくこともあるでしょう。

そうした場合は、年収の割合でローンを分け、計算します。

例えば、「フラット35」を2,000万円借りて夫婦で返済している場合、夫の年収が600万円、妻の年収が400万円であれば、

それぞれの負担分は夫1,200万円：妻800万円となります。

夫の負担割合／600万円÷（600万円＋400万円）＝60％
　　　　　　　2,000万円×60％＝1,200万円

妻の負担割合／400万円÷（600万円＋400万円）＝40％
　　　　　　　2,000万円×40％＝800万円

「住宅ローン控除」の注意点

「住宅ローン控除」は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、その年末残高に応じて所得税が軽減される制度です。

夫婦で住宅ローンを借りているなら、それぞれがこの「住宅ローン控除」を利用できます。

ただし、一人の名義で借りている住宅ローンについては、一緒に返済している人が連帯債務者になっていないと、二人分の「住宅ローン控除」が認められないので注意してください。

また、当然、登記での持ち分が資金の負担割合に応じて適切でないと、贈与税の問題が起こります。

なお、将来、共働きの一方が退職するなどの理由で負担が変わったりした場合は、それに応じて再度、登記の持ち分割合を変えるのが基本です。

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