住宅取得後にかかる税金:住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

購入・建築・売却・賃貸・相続・贈与のとき役に立つ

マイホームの購入は、多くの人にとって、もっとも大きなお買物。

このお買物が成功するか失敗するかで、その後の生活や人生までもが影響される。

大きなお金の動くお買物だから、できるだけ上手に無駄なく手に入れたいし、買い換えたり子供に譲るときにもスッキリすんなり行ないたい。

そんなときに役に立つ、基本的な税金・法律の知識をコンパクトに解説。購入・建築・相続など、それぞれのシーンで気をつけたいこと、すべきことなどがササッとわかる。

不動産を所有しているために課税される税金は、固定資産税と都市計画税のふたつがあります。

取得した住宅を持ち続ける限り毎年納税しなければなりません。

両方とも固定資産税の評価額をベースにして、税額を計算します。

これについても説明していきましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が納税義務者となります。

毎年1月1日（賦課期日という）現在において所有者になっていれば、その年の途中で売却しても、税金を払わなければなりません。

マイホームの建物と土地の両方が自己所有であれば、当然、両方の固定資産税の納税義務があります。

ただし実務上では、中古住宅を買った場合、固定資産税の納税額を前の所有者と折半とします。

納税は義務者である前の所有者が行いますが、所有する期間の分の固定資産税を現金で清算するのです。

6月30日に売買が成立したら、年のちょうど半分の期間の所有ですから、その不動産にかかっている固定資産税の50％の金額を前の所有者に支払うわけです（1月1日を基準にする場合。年度の変わり目である4月1日を基準にするケースもあります。）

税額は次のように計算されます。

標準税率は1.4％とされていますが、財政上特別の必要のある市町村においてはそれ以上高くすることができるので、自治体によって異なる場合があります。

税額＝課税標準額×1.4％

なお、新築住宅に対する固定資産税については、一戸建ては3年間、マンションは5年間、税額を2分の1にする軽減措置があります。

都市計画税

都市計画法で定められた市街化区域内に、住宅や土地を所有している人が納税義務者となります。

課税の方法などは、固定資産税と同じです。

税額は次の計算式によります。

税額＝課税標準額×0.3％

なお、税率は市町村の条例で定められますが、0.3％を超えることはできず、東京都のように、新築後3年間は優遇措置を設けているところもあります。

課税標準額

固定資産税や都市計画税の計算の基準となるのが「課税標準額」です。

これは基本的に3年に一度、各市町村が調査し、土地、建物、機械設備などにつけた固定資産税評価額を用います。

ただし、住宅用地については一定の軽減措置が設けられています。

例えば、固定資産税の場合、住宅用地は一戸当たり200�uまでの部分が評価額の6分の1、200�uを超える部分は3分の1が課税標準になります。

また、土地の固定資産税評価額は以前、公示地価（年1回、国土庁が調査し発表するもの）の1〜2割程度の水準でした。

平成6（1994）年度にこれを7割程度まで引き上げる一方、税額が急増しないよう課税標準についての緩和措置（緩やかに上昇するようにする措置）が設けられました。

その影響で、平成9（1997）年度の評価替えで土地の評価額は下がったのに、税額は横ばい、あるいは上昇するケースも出てきたのです。

結局、緩和措置をさらに拡充するとともに、1998年と1999年については、地価の下落に応じて土地の評価額の修正を行うことになりました。

なお、平成12（2000）年度の評価替え以後もこの緩和措置は継続されています。

このように、固定資産税の課税標準、とくに土地の課税標準は非常にわかりにくくなっているのが現状です。

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