住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

財形住宅融資の２つのタイプ

Tue, 03 Mar 2009 10:58:43 +0900

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

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財形住宅融資には、勤務先から融資をうける事業主転貸と、住宅金融支援機構から融資を受ける機構直貨の2種類があります。ポイントとしては、事業主転貸は、退職した場合に一括返済しなければならないことです。

事業主転貸のしくみ

従来、年金住宅融資にも同様の制度がありましたが、この事業主転貸も、財形住宅融資の母体となる雇用・能力開発機構がいったん企業に貸出した資金を、企業が従業員に融資するというものです。基本的にはそれぞれの企業の福利厚生として、この制度を導入しています。そのため、企業が従業員に貸出すときの条件は、企業ごとに決めているので、いろいろなケースがあります。まず、自分が勤務している企業が、この制度を採用しているかどうか確認することから始めましょう。総務部や人事部が窓口になっていることが多いようです。ただし、注意しなければならないのは、退職する場合です。企業の福利厚生の一環ということは、実質的に企業が借入れに対して保証していることになるので、借入れをしている従業員が退職したときは、一括返済となるケースがほとんどです。

機構直貸のしくみ

勤務先に事業主転貸の制度がない場合は、住宅金融支援機構から機構直貸として借入れをすることになります。近年では、事業主転貸よりも機構直貸を利用する人のほうが多いのが実情です。ポイントとなるのは、機構直貸であっても勤務先が「負担軽減措置」を実施していなければならないことです。取扱機関で購入するパンフレット（融資のご案内）に、申込書とともに「負担軽減措置等の証明書」が付いていますので、勤務先の担当者に必要事項を記入してもらい、提出しなければなりません。事業主転貸と違って、退職による一括返済はありません。終身雇用が絶対的ではなくなってきた状況を考えると、安心して住宅ローンが組める制度といえます。機構直貸を利用するにあたっては、月々の返済額に対して4倍以上の月収が必要となります。月々の返済額はボーナス時払いを併用しないものとして計算したものです。また、月収は前年度の税込みの年収を12ヶ月で割って計算したものです。

財形融資の利用条件

Tue, 24 Feb 2009 16:35:30 +0900

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事業主転貸の利用条件はそれぞれの企業で異なりますので、ここでは、住宅金融支援機構を通して申し込む場合の利用条件について説明していきます。融資を受ける「人」の条件と、融資の種類ごとに決められている「物件」の条件について確認してください。

融資を受けることができる「人」の条件

すべての融資について、次の5項目の条件を満たしている「人」が融資を受けることができます。（１）購入（建築）する物件を自分で所有し、自分で居住すること。（共有者が申込本人または配偶者の親族であれば共有することができる）（２）財形住宅貯蓄、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄のいずれかを1年以上継続し、貯蓄残高の合計が50万円以上あること。（３）勤務先から住宅についての援助（負担軽減措置）を受けることができる。（リフォーム融資を利用する場合は不要）（４）申込日現在、70歳未満（リフォームの場合は79歳未満）である。（５）財形融資の年収要件を満たしていること。マンション新築融資の条件・機構の定める建設基準に合致する住宅・土地については、平成18（2006）年4月1日以降に取得した土地（広さに関する制限はない。土地のみに対する融資はできない）新築住宅購入融資・申込日前2年以内に完成または工事中の住宅（未着工のものを含む）で、建築基準法その他建築関係法令にあてはまる未入居住宅（木造住宅の場合は、一戸建てか連続建てで耐久性向上措置を施している住宅に限る）・2以上の居住室（食事室を含む）、台所、トイレ、浴室がある住宅リ・ユース住宅購入融資・「フラット35」が利用できる物件、もしくは「リ・ユース住宅適合証明書」においてリユース住宅のタイプのいずれかに適合「する」と証明された物件

借りる資格や条件は公庫よりゆるい

Mon, 23 Feb 2009 18:32:22 +0900

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銀行を筆頭に信金・信組や農協、ろうきんなど、金融機関と名のつくところはほぼ住宅ローンを扱っています。ここでは、銀行を中心に民間ローンのしくみをみていきましょう。

「個別審査」が民間らしいハードル

銀行ローンでは融資の対象になる住宅そのものには、あまり細かな条件がありません。原則として建築基準法さえクリアしていればＯＫ。ただし中古住宅の融資額は、その物件の担保価値で個別に判断され、また、銀行によっては築年数で最長返済期間を制限しているところもあります。住宅の種類や状態に詳細な条件を定めている公的ローンとの大きな違いがここにありますが、その半面、個別の審査によって融資の是非を決めているのが民間らしさといえるでしょう。物件と人の資格の両方をニラみながら融資を判断するので、械械的に「この物件の融資額はいくら」とはなりません。借り入れる人の収入条件は、公的ローンよりゆるくなっています。大部分の銀行は年収に占める返済額の割合によって融資額を制限していて、たとえばあさひ銀行では、年収200万円未満が30％、400万円未満35％、400万円以上40％以内としています。

公的ローンよりキツい返済期間

収入条件はおおむね公的ローンよりゆるいのですが「返済期間」は逆です。築年数制限に加えて年齢による制限があり、これも銀行によって違います。ちなみに東京三菱銀行では、完済時の年齢が満70歳未満であるのに対して、みずほ銀行は満76歳未満、ＵＦＪ銀行では満80歳未満となっています。

どこの「固定金利選択型」を選ぶかがカギ

ところで、現在の銀行の主流になっているローンは「固定金利選択型」。原則は変動金利なのですが、一定の特約期間だけは金利を固定できます。特約期間の設定は、銀行ごとにメニューが決められていて、最短1年から最長30年まで。各行がそれぞれに工夫を凝らして有利さを競っています。ただ、このローンは、一般に変動から固定への変更に手数料が必要だったり、特約期間中は繰り上げ返済手数料が高くなるといった規定があります。

ＪＡ（農協）の住宅ローン

Sun, 22 Feb 2009 06:13:42 +0900

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

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ＪＡというと、農家の人が対象というイメージがありますが、多少の出資金を払えば組合員になれるところがほとんどで、住宅ローンも利用できます。そして、各地のＪＡによっては、「フラット35」などよりも有利な住宅ローンを扱っているところもあります。

ＪＡの住宅ローンには、低利の長期固定金利型もある

あまり知られていませんが、ＪＡのなかには、長期の固定金利型住宅ローンを取り扱っているところがあります。もともとは公庫融資が段階金利制だったときに、公庫融資よりも低い金利で貸すという方針で登場したローンですが、公庫が全期間固定金利型に移行したあとも、取り扱いは続いています。金利は段階金利型が基本でしたが、一部のＪＡでは全期間の固定金利型も採用しているところがあり、最近は「固定金利選択型」にも力を入れているようです。ひと口に「ＪＡ」といっても、経営自体は各地のＪＡが独立して行っていますので、住宅ローンの適用金利も地域やＪＡによって大幅に異なっているのです。そして、なかにはこれこそ現時点で最も有利な住宅ローンではないか、といえるような条件で取り扱っているところもあります。唯一の難点は、これらの金利は期間限定のキャンペーン金利であるという点と、利用できる地域が限定されているという点でしょう。キャンペーンがあるかないかで金利水準はまったく異なってきますので、他の地域の人も近くのＪＡにこまめに問い合わせてみることを強くおすすめします。ＪＡの住宅ローンを利用するためには、出資金を払って組合員（准組合員）になることが必要な場合もありますが、出資金は高くない場合が圧倒的ですので、十分に元が取れるといえそうです。マスコミやマネー雑誌で取り上げられることはほとんどありませんが、場合によっては「フラット35」や他の民間住宅ローン以上に有利なものが見つかるかもしれません。

住宅ローン控除はどちらが有利？

Fri, 20 Feb 2009 12:23:01 +0900

仕事用に購入。

素人でも分かりやすく書かれています。

住宅ローンを組んで家を建てた人、必見です！！

第１編　住宅ローン控除による還付申告（住宅ローン控除制度のあらまし／どんな場合にこの特例が受けられるか／特例を受けるにはどうするか／申告書を書いてみよう）／第２編　住宅譲渡損失の処理と住宅ローン控除による還付申告（住宅譲渡損失の繰越制度のあらまし／どんな場合にこの特例が受けられるか／どういう計算をするか／特例を受けるにはどうするか／申告書を書いてみよう）／Ｑ＆Ａ　住宅ローン控除の基礎知識

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住宅ローン控除は所得税の税額控除であるため、支払う所得税を超える減税はありません。 2008年に入居する人が、「期間10年」と「期間15年」のローン控除のどちらを選択したほうが有利になるかは、借入金額や年収によって異なってきます。

住宅ローン控除は所得税の税額控除

税額控除というのは、支払った税金から控除してもらえるという制度です。住宅ローン控除で最も多い勘違いがこの点に関するもので、年末のローン残高に対して、1％など一定の割合を掛けた金額がそのまま戻るわけではなく、自分が納めた所得税額の範囲内でしか減税は受けられないのです。 2008年中に3,000万円のローンを借りて入居したケースでは、当面はローン控除の対象となる年末残高の上限額2,000万円×1％（期間10年のローン控除の場合）から計算した20万円がローン控除の上限となるでしょうが、たとえば年収が500万円で4人家族（専業主婦の妻と小学生の子ども2人）の場合だと、負担している取得税額はおおむね6万円程度。したがって、実際に受けられる減税額（ローン控除）も6万円程度でしかないわけです。上限額以上の所得税を支払っているのは、上記の4人家族だとおおむね年収が750万円以上の場合ですので、年収がこれよりも少ない場合は「期間10年」のローン控除を利用しても、上限額いっぱいの減税は受けられないということになってしまいます。このようなケースでは、適用期間が長い分だけ、「期間15年」のローン控除を選択したほうが有利になるといえそうです。この場合、当初10年間の控除率は、ローンの年末残高×0.6％ですので、最高でも12万円（2,000万円×0.6％）でしかありませんが、上記の4人家族のケースでは年収が650万円程度ないとこれ以上の所得税額を支払っていませんので、問題はないわけです。 2種類のローン控除のどちらを選ぶかの分岐点としては、4人家族の場合で年収が650万円〜750万円程度以上かどうか、といった辺りになりそうです。

労働金庫（ろうきん）の住宅ローン

Fri, 20 Feb 2009 06:26:38 +0900

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労働金庫は、労働組合員の福利厚生のために設立された金融機関で、他の銀行などと同様に預金や融資を行っています。労働組合員でなくても、利用資格を得れば住宅ローンを組むことができます。有利な条件も多く、利用を検討したい金融機関の1つです。

労働金庫（ろうきん）の特徴

以前は都道府県ごとに独立していた労働金庫ですが、現在では13の「ろうきん」へと統合が進んでいます。原則的には、会員企業の労働組合員向けにサービスを行っていますが、一般の人でも1,000円程度の入会金を支払って互助会（中央労働金庫の「レインボークラブ」など）に加入すれば、住宅ローンを利用することができます。もちろん、それぞれのろうきんは独立していますので、住宅ローン金利も異なっています。ただ、「儲けない金融機関」を謳っているだけあって、金利水準はおおむね低くなっており、住宅ローンに対して積極的に取り組んでいることが伺えます。

ろうきんの住宅ローンのここをチェック

「ろうきん」の住宅ローン商品は、他の民間金融機関とほぼ同じラインナップが揃っており、金利の種類は、（１）変動金利型、（２）固定金利型、（３）固定金利選択型、（４）上限金利付変動金利型、の4種類となっています。このなかで注目したいのは、（３）の固定金利選択型でしょう。なかには、1％台の「10年固定」もあるなど、他の金融機関より低いキャンペーン金利を設定するところが目立ちますし、「長野ろうきん」のようにローンの申込み時点と融資実行時点のいずれか低い金利を適用してくれるところもあります。ろうきんの住宅ローンでは、全労済の生命共済がセットされていたり、一部繰上返済の手数料が無料、ローンの事務手数料が無料なところもある、といったように、諸費用が若干ですが割安になっています。また、最も恩恵を受けられる会員企業の組合員の場合、ローン保証料が「金利＋0.14％程度」だったりするなど、特に利用価値は高いといえそうです。

財形住宅融資のメリット

Thu, 19 Feb 2009 00:20:53 +0900

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

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「フラット35」の登場や、民間住宅ローンの商品性の多様化などで影が薄くなった観のある財形住宅融資ですが、利用する返済期間などによっては、利用する価値はあるといえます。また、公庫融資と違って、廃止される予定はいまのところありません。

融資限度額は高額

財形住宅融資の融資限度額は、財形貯蓄残高の合計額の10倍、最高4,000万円までとなっています。他の公的融資に比べても、大型の融資を受けることが可能です。しかも、「フラット35」のような1億円未満といった物件価格の制限がありません。融資額は物件価格の80％までとなっていますので、実際に4,000万円を借りられる人はそう多くないでしょうが、資金計画の段階で、財形からの融資額を設定しておけば、おのずと目標貯蓄額の見通しもつきます。 1,000万円の借入れを予定するのなら、財形貯蓄を100万円すればよいのです。 ※財形貯蓄は、財形住宅貯蓄だけでなく、一般財形貯蓄、財形年全貯蓄の残高があれば利用できます。ただし、この貯蓄を住宅購入を目的に解約する場合、財形住宅貯蓄だけしか利子課税免除の特典は受けられません。

ひとつの物件に対して複数の融資が受けられる

「フラット35」と違い、財形融資では購入する物件に対して、複数の人が融資を受けることも可能となっています。この場合、当然、申し込みする人それぞれが財形貯蓄の残高が50万円以上あるなどの融資条件を満たしていることが必要です。

金利水準の低さと金利変動のしくみがポイント

財形住宅融資の最大のポイントとして挙げられるのが、金利水準の低さと金利変動のしくみでしょう。名称は「5年固定金利制」とされていますが、実質的には5年ごとに適用金利と返済額が見直される「変動金利5年もの」であるのが特徴です。民間の「固定金利選択型ローン」の5年ものの通常金利と比べると割安な水準といえそうですが、キャンペーン金利が適用されているところと比べた場合は、ほぼ同じ水準といえそうです。

フラット35の概要

Tue, 17 Feb 2009 14:22:34 +0900

第１編　賢い住宅資金計画について（フラット３５の概要）／第２編　平成１７年度におけるフラット３５技術基準の主な改正概要／第３編　「フラット３５」等の技術基準／第４編　「フラット３５」における技術基準の解説／第５編　「フラット３５」工事検査の概要／第６編　公庫融資住宅における技術基準の解説／第７編　公庫融資住宅における工事審査の概要／第８編　リフォームローンの概要／第９編　住宅工事仕様書の解説／第１０編　優良住宅取得支援制度における耐震性能に関する基準

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長期固定金利タイプの民間住宅ローン

民間金融機関等が貸し出した住宅ローン債権を、住宅金融支援機構が買い取るタイプの住宅ローンで、全期間の固定金利もしくは段階金利で最長35年返済が利用できます。民間ローンの一種というのが正しい位置づけですが、金利などの一部を除いて内容は以前の公庫融資と似ており、準公的融資といってもいいでしょう。フラット35のおもな要件は、以下のとおりです。利用できる人・申込時の年齢が満70歳未満の人（親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも可）。・安定した収入がある人。・日本国籍または永住許可などを受けている外国人。・すべての借入金の年間返済額が年収に占める割合について、次の基準を満たしている人。使いみち・申込本人または親族が住むための住宅の建設資金または購入資金（新築だけでなく中古も可）であること。融資対象となる住宅・建設費（土地の購入費も含む）または購入価額が1億円以下（消費税込）。・住宅の床面積が　→　一戸建て住宅の場合：70�u以上　　　　　　　　　→　共同住宅（マンションなど）の場合：30�u以上・住宅の耐久性などについて公庫が定めた技術基準に適合する住宅。融資金額・100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の9割以内。融資期間・次のいずれか短い方であること。（１）15年以上35年以内（1年単位）（ただし、申込本人の年齢が60歳以上の場合は10年以上）（２）完済時の年齢が80歳となるまでの年数融資金利・固定金利（段階金利も可。金利は金融機関等ごとに異なり、融資実行時点の金利が適用される）返済方法・元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払い。・6ヶ月毎のボーナス払い（融資金額の40％以内）も併用できる。担保・融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する必要がある（抵当権設定登記の登録免許税は平成19年4月以降、課税されることとなった）。保証人・必要なし。保証料も無料。団体信用生命保険・団体信用生命保険への加入が原則だが、強制ではない。火災保険・融資対象となる住宅に火災保険をつけなければならない。敷地に抵当権を設定しない場合は、その火災保険金請求権に公庫を質権者とする第1順位の質権を設定する必要がある。なお、機構の特約火災保険は利用できない。その他・繰上げ返済は1回あたり100万以上から可能で、手数料は無料。

「キャンペーン金利」を狙え！

Mon, 16 Feb 2009 22:22:56 +0900

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

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実は、民間住宅ローンの金利には、「基準金利（＝通常の金利）」と、期間限定などで適用される「キャンペーン金利（＝優遇金利）」の2つがあります。後者のほうが圧倒的に低い場合がほとんどですので、民間住宅ローンはこちらの金利で借りましょう。

「キャンペーン金利」での金利優遇

「キャンペーン金利」での金利優遇には2つの種類があります。 1つは返済期間にわたって「ずっと金利優遇が続く」タイプで、もう1つは10年など「当初の一定期間はさらに優遇幅を拡げる」代わりに、その期間が過ぎたあとからは優遇幅が縮小される、というタイプです。どちらがトクかはこれも結果論ですが、キャンペーン期間とのタイミングが上手く合えば、かなりお得な金利水準になるケースが見受けられます。ただし、利用に当たっては、（１）給与の振込先に当該金融機関を指定する、（２）公共料金（電気・ガス・水道・電話・ＮＨＫ等）の振替先として数項目以上指定している、（３）金融機関が発行するクレジットカードなどを契約する、といった条件を満たすことが必要なのが一般的。要するに、安く貸してあげるからメーンバンクにしてくださいね、というわけです。

2％前後の「10年固定」も

2％台後半の20年固定金利や、2％程度の「10年固定」もあるなど魅力的なキャンペーン金利ですが、厄介なのは、どの金融機関がいつまでキャンペーンをやっていて、どの程度の金利水準になっているかといった情報収集が大変だという点。インターネットの比較サイトを利用する方法もありますが、必ずしもキャンペーン金利を完全に網羅しているとはいえません。住宅ローンに力を入れているところは、金利優遇の条件もよくなっていますので、気になる金融機関に問い合わせたり、ホームページで確認するなど、普段からの地道な情報収集に励んでおきましょう。マイホームの取得を成功に導くためには、物件探しと並行して、利用したい住宅ローンを絞り込んでおくことが重要です。

100％融資を行う「フラット35（保証型）」

Mon, 16 Feb 2009 18:40:30 +0900

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平成20年5月時点では、三菱東京ＵＦＪ銀行やＳＢＩモーゲージが、100％融資対応型の「フラット35（保証型）」を取り扱っています。物件価格の最大100％まで利用できるといっても、当然、審査がありますので、希望が叶わないこともありますが、収入基準等の問題がスムーズにクリアできるようであれば、申し込んでみる価値はあるでしょう。「フラット35」の場合は融資に当たってのローン保証料が無料ですし、三菱東京ＵＦＪ銀行の「フラット35（保証型）」はローンの事務手数料も31,500円と低水準。団信保険料も金利に含まれています。このように、購入時の諸費用も少なくて済むわけで、現在の貯蓄などの手持ち資金を温存した上でマイホームを取得することも不可能ではないでしょう。もちろん、取得後の家計をじっくりと想定して、無理のない資金計画を立てることが大切なのは言うまでもありませんが、手持ち資金の運用もしたいし、マイホームも欲しい、という人にとっては夢のような話でしょう。ただし、このローンを利用することを前提に、マイホームを購入するのは避けるべきでしょう。もしも利用ができなかった場合は、他の100％対応型住宅ローン（ノンバンクなどで、通常は金利が割高な場合が多い）を利用する、非常に厳しい資金計画になってしまうおそれもあるからです。売り主が、これらのローンだけを対象にした「ローン条項」（＝ローンが借りられなかった場合は契約を無効にし、手付け金を返還する特約）をつけて販売してくれれば問題ありませんが、そういうケースはあまりないでしょう。そういう意味では、「利用できればラッキー」くらいの余裕を持って、十分に手の届く範囲の物件を探すことが肝心だといえそうです。

財形住宅融資の特徴

Sun, 15 Feb 2009 21:14:55 +0900

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

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サラリーマンなら誰でも知っている財形貯蓄。その財形貯蓄を1年以上継続して行い、財形貯蓄の残高が50万円以上ある人が「財形住宅融資」を受けることができます。公的融資のひとつですが、自営業者などサラリーマンでない人は利用できません。

サラリーマンには利用価値あり！

3種類ある財形貯蓄のうち、財形住宅貯蓄はその貯蓄した資金を住宅建設や購入にあてれば、利子に対して課税されない特典があります。住宅の建設や購入を考えているのであれば、自己資金を準備するためにこの制度を利用している人も多くいるでしょう。財形融資は、財形住宅貯蓄だけではなく、年金財形、一般財形の利用者も融資を受けることができます。ただし、財形貯蓄は勤労者の財産形成を目的にした制度で、福利厚生として財形貯蓄制度を導入している会社に勤務しているサラリーマンだけが利用できる点には注意が必要です。財形融資のメリットとしては、雇用・能力開発機構による公的融資なので比較的低金利で利用でき、「フラット35」（買取型）や民間ローンと併用することができ、しかも、物件に関する条件が「フラット35」よりも緩やかな場合もある、ということがあげられます。また、民間ローンと同様、条件が整えばひとつの物件に対して複数の人が申し込みをすることができます。

変動金利を考えて

財形融資の大きな特徴は、5年ごとの変動金利（5年固定金利制）を採用していることです。返済額は5年間一定ですが、5年後の見直しによる新しい返済額は原則として旧返済額の1.5倍以内となっています。現在の金利水準が低い分、もしも金利が大幅に上昇すると、未払い利息が発生することもある点は知っておきましょう。

財形住宅融資の２つのタイプ

財形融資には、雇用・能力開発機構から勤務先に融資されたものを従業員に転貸する「事業主転貸」と、住宅金融支援機構を適して融資される「機構直貸」の2種類の融資方法があります。事業主転貸は、企業ごとに融資額や収入条件などが異なりますので、この制度を利用する場合は、会社の担当部署に確認をしてから資金計画を立てる必要があります。また、利用者が返済期間を残したまま退職をする場合は、一括返済となることが多いので注意しましょう。なお、勤務している企業がこの制度を採用していないと利用はできません。機構直貸は、勤めている企業に事業主転貸の制度がない場合に利用できるもので、こちらのほうが一般的に利用されています。また、財形住宅融資と「フラット35」は併用ができ、両方を合わせた返済額が年収に応じた収入基準（最高35％以内）に合致していればよいため、意外と利用はしやすいといえるかもしれません。

「金利ミックスプラン」も選択肢の一つ

Sun, 15 Feb 2009 17:16:43 +0900

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

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民間住宅ローンならではの金利システムとして挙げられるのが、「金利ミックスプラン」などと呼ばれるものです。文字通り、固定金利（あるいは固定金利選択型）と変動金利を一定の割合で組み合わせて借りる方法で、迷った場合の選択肢の1つとなりそうです。

「フラット35」併用型と、民間住宅ローンのみ、の2種類

現在の金利水準であれば長期の固定金利型ローンのほうが将来的に安心だとは思いつつも、変動金利型や期間2〜3年など短期の固定金利選択型のほうにも目が行ってしまう・‥。そんなふうに悩んでいる人にとって1つの選択肢になるのが、この「金利ミックスプラン」です。当初は、固定金利と変動金利を半分ずつ借りる「半々プラン」などの名称で登場しましたが、昨今では、全期間の固定金利、変動金利、固定金利選択型の中から、借入比率を自由に組み合わせることが可能なところもあります。基本的には、同一金融機関等の住宅ローンを借りる際に、金利の組み合わせを選べるというシステムですが、このほかに広義のミッスクプランとして、固定金利型ローンの「フラット35（買取型）」と民間住宅ローンの変動金利型や固定金利選択型を組み合わせる、という方法もあります。

運用における「ポートフォリオ」的な効果が期待できる

資産運用を行う場合、日本株や米ドル預金などといった1つの対象資産にすべての手持ち資金を投資するのは、危険かつ愚かな行為だといわれます。さまざまな金融商品を組み合わせることで、リスクを抑えた安定的な運用が行えるよう、「ポートフォリオ」を組んで運用することが常識なのです。この考え方を住宅ローンに取り入れたのがこの「ミックスプラン」。複数種類の金利を組み合わせることによって、将来的な金利がどうなっても、そこそこの成果が期待できることになります。実際、日本では既に10年以上にもわたって超低金利時代が続いています。したがって、これまでのところは、結果的に変動金利型や短期の固定金利選択型を利用した人が正解だったということも事実でしょう。今後も、想定される経済成長率や、国債の発行残高などから判断する限り、急激な金利上昇リスクは非常に少ないとの見方もありますので、長期の固定金利型が絶対有利と言い切ることはできません。こうなると、固定金利の安心を採るか、それとも変動金利等でリスクはあるものの低金利のメリットを狙うか、ますます迷ってしまうことになります。そんな人にこそおすすめなのがこのタイプ。固定金利と変動金利等の組み合わせの割合次第ですが、結果的には安定した成果が期待できそうです。

「買取型」と「保証型」の比較

Sat, 14 Feb 2009 11:57:44 +0900

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

ライフステージ別資金計画の立て方。

都市銀行・信託銀行など住宅ローン金利の推移表付き。

読めばわかる！賢い住宅ローンとのつきあい方。

レビューを見る

「フラット35」の「買取型」と「保証型」の2つについて、さまざまな角度から比較しておきます。どちらのほうがよいかは、頭金の額や年収などに加えて、住宅を取得する地域や借換えでの利用かどうかなどで大きく異なってきます。

頭金が少ない場合は「保証型」

まず、マイホームの新規取得で「保証型」を利用を優先的に検討したいは、以下のようなケースになるでしょう。（１）頭金が極端に少ない（物件価格等の10％未満しかない）場合（２）「保証型」の金利水準のほうが低い場合物件価格の最大100％まで利用できる場合がある点や、金利水準が「買型」と比べてやや低めである点などが、「フラット35」（保証型）の大きな徴だと言えそうです。また、「借換え」で利用する場合は「買取型」では利できませんから、「保証型」を検討することになります。

利用のしやすさでは「買取型」がオススメ！

一方、「買取型」には、大きく分けて「金利水準が低い代わりに、当初の資手数料が高いタイプ」と、「金利水準は高めだが、融資手数料は安いタイプ」の2つがありますが、ノンバンクなどが中心に取り扱っている前者のイブのほうが、実質的な金利は低い場合が多いと言えます。こちらのタイプと「保証型」の金利を比べた場合、状況によっては「買型」のほうが魅力的な金利水準を提示してくれる局面もあるかもしれませので、「実質金利」などをベースに時々比較しておくことが望まれます。ただし「保証型」のほうは、三菱東京ＵＦＪ銀行のように団体生命保険の保険料込（＝金利0.3％程度に相当）で適用金利を設定しているところもありますので、これらも念頭に置いて判断する必要があるでしょう。なお、「保証型」の取扱い対象地域でないところで住宅を取得する場合は、「買取型」から選ぶしかありません。「買取型」のほうは、すでに全国すべての地域で多くの金融機関等による取扱いが行われていますので、利用のしやすさといった点では、こちらのほうに軍配が上がると言えそうです。

所得税の住宅ローン控除

Sat, 14 Feb 2009 01:37:58 +0900

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素人でも分かりやすく書かれています。

住宅ローンを組んで家を建てた人、必見です！！

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住宅を購入した後、ぜひ知っておいていただきたいのが、所得税の住宅ローン控除です。住宅ローンを利用した購入者の所得税が安くなる制度です。徴収すべき所得税額から控除することで、購買意欲を高めようという目的があります。

住宅ローン控除のしくみ

正式には「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といいます。住宅ローンを利用して住宅を購入した人について、年末の融資残高を対象に一定割合相当額を、住宅に入居した年以降、一定年数にわたって所得税額から控除するものです。住宅ローンであれば公的融資、民間ローンを問いませんし、金利が1％以上の社内融資も対象となります。ただし、返済期間は10年以上であることが必要です。控除の適用を受けるには、確定申告を行います。サラリーマンの人は、最初に控除を受ける年に税務署で確定申告をすると、次の年からは会社が年末調整で処理してくれます。自営業の人は、毎年の確定申告で処理することになります。金融機関から住宅ローンの「残高証明」が送られてきますので、それを元に申告をしてください。

控除が受けられる条件

控除を受ける人は、次の条件をすべて満たしていなければなりません。（１）住宅を新築したり、新築家屋または中古住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居し、引き続き居住すること（２）住宅に入居した年およびその年の前後2年以内に住宅の売却による譲渡所得の課税の特例を受けていないこと（３）控除を受けようとする年の年間所得金額が3,000万円（給与所得のみの人は　給与収入金額が約3,336万円）以下であること取得した住宅については、広さについて制限があります。家屋の床面積（登記面積）が、50�u以上であることが条件です。また、中古住宅については、マンションなら築25年以内、一戸建てなら築20年以内が条件です（ただし、2005年度以降に取得するもので、一定の耐震基準に適合するものについては、築年数は問わない）。

住宅ローン控除の中身

住宅ローンの残高に応じて控除額の上限が算出されますが、入居する年によって制度が異なっています。また、以前は住宅の建物部分のみが対象でしたが、現在では、敷地部分の住宅ローンも対象となっています。 2007年と2008年中に入居する人に対しては、従来の「期間10年」に加えて、「期間15年」のローン控除が追加され、いずれかを選択できることになりました。一方、2006年までに入居した人は、所得課税の見直しによって所得税が減少（住民税の負担がアップ）したため、税制改正による差額分については住民税からも控除が受けられるようになっています。

民間住宅ローンの代表的な商品

Thu, 12 Feb 2009 22:52:19 +0900

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民間住宅ローンの主力商品とも言えるのが「固定金利選択型ローン」でしょう。ベースは変動金利型なのですが、2年、3年、5年、10年など、当初一定期間の金利を固定にするのが最大の特徴です。固定利の期間が長いほど、適用金利は高く設定されるのが一般的です。民間住宅ローンの主力商品「固定金利選択型ローン」は、金融機関等によってさまざまな名称が使われています。「固定金利特約付ローン」や、「固定期間設定型ローン」などった場合は、すべて同じ種類のローン商品だと捉えておきましょう。借入当初の一定期間（2年〜10年が一般的）については金利が固定さこの期間が終了したあとは原則として変動金利に移行しますが、そのときに利用者が再度、固定金利を選ぶことも可能な仕組みとなっています。固定金利と変動金利の選択はその都度自由にできる（ただし、固定金利期間中は変動金利に変えられない）タイプが一般的ですが、なかには、いったん変動金利を選ぶと、二度と固定金利は選べないという古いタイプのものを扱っている金融機関もありますので、あらかじめ確認しておきましょう。固定期間終了後は、適用金利も返済額も見直されます。純粋な変動金のような返済の上限（直近の返済額の1.25倍を超える返済額は適用されることはありませんので、将来的な金利状況によっては、固定金利期間終了後済額が大幅に増える可能性もあります。実際、平成17年度までは期間2〜3年の固定金利選択型ローンの適用が1％を下回るケースも多かったのですが、短期金利の上昇によって、一期間終了後の現在の返済額が、3〜4割ほど増えているケースもあります。「固定」という言葉は使われていますが、あくまでもベースは変動金利であり、固定金利期間が短い場合は、将来的な金利変動リスクを負っているという点は肝に銘じておくべきでしょう。なお、金融機関によっては「キャンペーン金利」を適用し、当初の固定金利期間終了後も一定の金利優遇が受けられるケースも多くなっていますので、金利優遇の期間や優遇幅などはしっかりと確認しておきましょう。

元利均等返済のしくみ

Thu, 12 Feb 2009 14:26:40 +0900

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ここでは、元利金等返済の「返済額」、「利息（分）」、「元金（分）」、「ローン残高」、の各項目の計算の仕方を確認しましょう。これが理解できれば、住宅ローンの返済スケジュールが書かれた「償還予定表」も理解しやすくなるはずです。元利均等返済の返済額は、実際にはややこしい数式を使って計算しますが、実務的には、「借入金額100万円当たりの返済額早見表」を用いて算出するのが一般的です。たとえば、100万円を金利3.6％、35年返済で借りる場合は、「早見表」の「3.6％」と「35年」が交差しているところの数字を見ます。下記の図を見ていただくと、「4,191」と書いてあることがわかりますが、これはこの場合の毎月返済額が「4,191円」だということを示しています。したがって、この条件（3.6％、35年返済）で1,000万円を借りる場合は、「4,191円×10（1,000万円÷100万円）」から、毎月の返済額は41,910円（概算額）になるということがおわかりいただけるでしょう。

元利均等返済の返済スケジュール（例）

（１）：1,000円借入、金利3.6%、35年返済

回	返済額	利息	元金	ローン残高
１	41,910	30,000	11,910	9,988,090
２	41,910	29,964	11,946	9,976,144
３	41,910	29,928	11,982	9,964,162

（２）：同上、20年返済

「フラット35」（保証型）の特徴

Thu, 12 Feb 2009 00:18:43 +0900

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「フラット35」（保証型）には、「借換えでも利用ができる」といったほかにも、さまざまなメリットがあります。このうち、特に注目したいのが「金融機関等によっては物件価格等の最大100％まで借りられる」という点でしょう。

「フラット35」（保証型）なら頭金なしの購入もできる！

以前の住宅ローンは物件価格等の最大80％でしか借りられないのが原則でした。しかし、最近では、物件価格等の80を超えて融資を行うところも目立っており、「買取型」の「フラット35」も、平成19年度から、物件価格等の90％まで融資を行っていることは前述たとおりです。このような中、「フラット35」（保証型）は、物件価格の最大100％（上額は8,000万円）まで融資を行うことが可能となっています。実際には、取扱う金融機関等の数量によって、80％〜100％の範囲内で決められるといシステムですが、例えば三菱東京ＵＦＪ銀行やＳＢＩモーゲージは、物件価格の100％まで利用することも可能です。

「保証型」は低金利

もうひとつ注目したいのが保証型の金利水準です。特に、三菱東京ＵＦＪ銀行の場合、平成20（2008）年5月時点の適用金利は3.18％（全期間固定）「団体信用生命保険の保険料が含まれています。団信保険料は、ローン金利0.3％程度プラスした水準であるのが通常ですので、これを差し引くと適用利はかなり低い水準だといえるでしょう。もちろん、「買取型」と同じようローン保証料も無料ですし、融資手数料も31,500円と最低水準。このようも保証型の「フラット35」のなかだけでなく、最も注目したい住宅ローンのつだといえるでしょう。他の金融機関等の「保証型」の金利水準もおおむね低くなっていますので、「フラット35」（保証型）の今後の動向には、大いに注目したいところです。

元利均等返済と元金均等返済

Wed, 11 Feb 2009 22:51:43 +0900

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

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元利均等返済と元金均等返済の特徴をよく把握しよう

住宅ローンの返済方法として、一般的に選択されるのは元利均等返済です。ポイントは2つあります。ひとつは、毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすい点。もうひとつは、元金均等返済に比べて当初の返済額が少なくなる点です。返済当初は引っ越しや諸費用などがかかるので、負担の少ない元利均等返済のほうがいいという人もいるでしょう。ただし、元利均等返済の場合は、返済期間が長いと、返済当初は返済額に占める利息分の割合が多くなり、元金はあまり減ってくれません。それに対して、元金均等返済は、元金の返済ペースが早いとともに毎月の返済額が回を追うごとに少なくなり、結果的に返済総額は元利均等返済より少なくてすみます。その代わり、当初の返済額が多くなるので、収入基準をクリアするためには、より多くの年収が必要となります。

どちらを選ぶべき？

元利均等返済も元金均等返済も一長一短がありますので、どちらが有利かは一概にはいえません。当初の負担をできる限り少なくしたいなら元利均等返済、収入面で余裕があり、利息を少なくしたいのなら元金均等返済を選択するのがいいでしょう。ただし、民間住宅ローンでは元利均等返済しか扱っていないところが多いため、注意が必要です。

公的融資の現状と今後

Wed, 11 Feb 2009 20:38:04 +0900

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

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かつて、マイホームを取得するときには、「資金計画は公的融資を中心に考えて、足りない部分を民間住宅ローンで補う」というのが基本的な考え方でした。しかし、昨今では公的融資は役割を終え、民間住宅ローンが主役となる時代がやってきています。「住宅金融公庫融資」、「年金住宅融資」、「財形住宅融資」の3つは、かつて「公的融資の御三家」と呼ばれていました。民間住宅ローンは企業向けの融資が中心で、住宅ローンなどの個人融資に消極的でしたので、これらの公的融資に頼るしかない時代には、まさに「住宅ローン＝公的融資」だったわけです。この状況に変化が訪れたのは昭和58（1983）年のこと。従来は固定金利型しかなかった民間住宅ローンに、変動金利型が登場したのが大きな要因です。「金利スワップ」などの手法がなかった当時、長期の固定金利で貸し出しを行うと、金融機関が金利変動リスクを負うことになります。しかし、変動金利であればその心配をせずに利ざやを稼ぐことが可能です。折しも、日本はバブル景気に向かってまっしぐらの時代でした。未曾有の好景気や地価の暴騰もあり、民間金融機関による住宅ローンの貸し出しも増えていくことになりました。しかし、金利水準が低かったことなどから、利用者は前に述べた公的融資を中心に住宅ローンを組み続けたため、いつしか公的融資は、「官による民業の圧迫」だと言われ始めていきます。そして、国の財政再建の動きもあって、公的融資は縮小・廃止の道を進むことになりました。現在では、財形住宅融資だけが残る状況です。一方、かつては公庫融資と遜色のないほど有利な条件で貸し出すところもあった「自治体融資」ですが、これも地方自治体の財政危機に伴って、現在ではほとんど消滅状態となっています。都道府県や市町村などが行う自治体融資については、地方自治体が利用者に直接資金を貸し付ける「直接融資」と、斡旋融資や利子補給などの「間接融資」の2つがありますが、前者は現在、ほぼ取り扱われていません。後者の間接融資も、子育て世代の住宅取得や、高齢者などのリフォーム向けに限定されている場合が多く、自治体融資を住宅ローンの1つと見なした時代は終わったと言えそうです。以上のように、住宅ローンは完全に民間住宅ローン（「フラット35」も含める）が主役の時代となりました。唯一、財形住宅融資だけは存続していますし、状況によっては利用価値があるといえそうですので、こちらだけチェックしておけばよいでしょう。

「フラット35」（保証型）のしくみ

Tue, 10 Feb 2009 18:33:38 +0900

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従来、「フラット35」は、「買取型」のしくみで商品化が行われてきましたが、平成19年以降、新しいタイプである「フラット35」（保証型）というしくみがスタートしました。このローンは、今後、住宅ローンの台風の目になりそうな予感があります。

「保証型」は民間住宅ローンと似ている

「買取型」との最大の違いは、住宅ローン債権を住宅金融支援機構に売却せず、民間金融機関等が独自に証券化するという点。機構が、そのローン債権を証券化した「ＭＢＳ」の元利金の支払いを保証し、また返済が滞った場合は機構が民間金融機関等に保険金の支払いを行うことで、民間金融機関自身による証券化がしやすくなっているのがポイントです。住宅金融支援機構は、あくまでも保証等を行うだけですので、商品性については民間金融機関等の独自色が出しやすくなっているためか、「限りなく民間住宅ローンに近い商品」だと言えるでしょう。

「保証型」なら借換えでも利用できる

「フラット35」（保証型）の最大のポイントとして、真っ先に挙げられるのは、民間住宅ローン同様、「借換えでも利用ができる」という点です。従来、住宅ローンの借換えで最も心配となるのが、借換えは民間住宅ローンでしかできない、という制約でした。民間住宅ローンは基本的に変動金利型（あるいは、その応用版である「固定金利選択型」）が中心でしたので、借換えの時点では効果が期待されても、将来的に金利が上昇した場合は、借換えしない方が良かったということもあり得たわけです。しかし、「フラット35」（保証型）で借換えができれば、将来的な金利上昇リスクを心配することなく、借換えを行った時点で、借換えによる「利息軽減効果」が確定します。これから住宅ローンを組む人だけでなく、既に住宅ローンを返済している人も、「フラット35」（保証型）の今後の動向にぜひ注目しましょう。

民間ローンを賢く利用する方法

Tue, 10 Feb 2009 17:24:36 +0900

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

ライフステージ別資金計画の立て方。

都市銀行・信託銀行など住宅ローン金利の推移表付き。

読めばわかる！賢い住宅ローンとのつきあい方。

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民間の住宅ローンを利用しなければならない場面は、大きくわけて2通りあります。「フラット35」などの補完的役割として利用する場合。もうひとつは、「フラット35」などの融資条件に合わなかったり、民間ローンのほうが有利だったりする場面です。

「フラット35」などと併せて利用する

平成19（2007）年4月以降、「フラット35」（買取型）の融資限度額が、物件価格の8割から9割に引き上げられたため、少ない自己資金でも住宅の取得が可能になった人が増えました。しかし、自己資金がまだ不足する場合は、足りない部分を民間住宅ローンで補うという方法もあります。「フラット35」（買取型）を取り扱う金融機関等の中には、「フラット35プラス」などの名称で、自分のところの民間住宅ローンとの併用で100％融資が可能なところもあります。ただし、上乗せ分の金利かなり高い場合もありますので、他の方法と十分に比較することが必要でしょう。このほかに、「フラット35」と民間の「固定金利選択型ローン」（期間10年など）のどちらを利用するか迷った場合などに、両方を組み合わせて借りる、といった場面も想定できます。将来的に金利が上がった場合は、固定金利の「フラット35」が正解でしたが、逆に金利が上がらなかった場合は、「固定金利選択型」などのほうが結果的によかったということもあり得ますので、資産運用でポートフォリオを組むような感覚で併用するわけです。ただし、住宅ローンを複数借りると、その分、借入時の諸費用が多くなる点には留意しておきましょう。

民間住宅ローン単独で借りる！

「フラット35」は低利の長期固定金利なので安心ですが、実は民間住宅ローンにも長期固定金利型のローンはあります。以前は金利水準が高く、ほとんど利用されていませんでしたが、現在では金利が低く、取得時の諸費用も安いタイプのものも登場しています。新生銀行の住宅ローンを例に取ると、金利は「フラット35」とほぼ同じ水準で、これには団体信用生命保険の保険料（0.3％弱の金利に相当）が含まれていますので、団新保険料が別途必要な「フラット35」（買取型）よりも実質的には低いといえるでしょう。また、「フラット35」同様、ローン保証料が無料であるため、取得時の諸費用も安く済みますし、繰上返済の手数料が無料なのもポイント。借換えでも利用できるため、現在、最も注目したいローンの1つだといえそうです。ここでは新生銀行の例を挙げましたが、このほかにも有利な住宅ローンの登場が期待されますので、最新の情報をとるよう心掛けましょう。

住宅取得後にかかる税金

Mon, 09 Feb 2009 04:02:27 +0900

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不動産を所有しているために課税される税金は、固定資産税と都市計画税のふたつがあります。取得した住宅を持ち続ける限り毎年納税しなければなりません。両方とも固定資産税の評価額をベースにして、税額を計算します。これについても説明していきましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が納税義務者となります。毎年1月1日（賦課期日という）現在において所有者になっていれば、その年の途中で売却しても、税金を払わなければなりません。マイホームの建物と土地の両方が自己所有であれば、当然、両方の固定資産税の納税義務があります。ただし実務上では、中古住宅を買った場合、固定資産税の納税額を前の所有者と折半とします。納税は義務者である前の所有者が行いますが、所有する期間の分の固定資産税を現金で清算するのです。 6月30日に売買が成立したら、年のちょうど半分の期間の所有ですから、その不動産にかかっている固定資産税の50％の金額を前の所有者に支払うわけです（1月1日を基準にする場合。年度の変わり目である4月1日を基準にするケースもあります。）税額は次のように計算されます。標準税率は1.4％とされていますが、財政上特別の必要のある市町村においてはそれ以上高くすることができるので、自治体によって異なる場合があります。税額＝課税標準額×1.4％なお、新築住宅に対する固定資産税については、一戸建ては3年間、マンションは5年間、税額を2分の1にする軽減措置があります。

都市計画税

都市計画法で定められた市街化区域内に、住宅や土地を所有している人が納税義務者となります。課税の方法などは、固定資産税と同じです。税額は次の計算式によります。税額＝課税標準額×0.3％なお、税率は市町村の条例で定められますが、0.3％を超えることはできず、東京都のように、新築後3年間は優遇措置を設けているところもあります。

課税標準額

固定資産税や都市計画税の計算の基準となるのが「課税標準額」です。これは基本的に3年に一度、各市町村が調査し、土地、建物、機械設備などにつけた固定資産税評価額を用います。ただし、住宅用地については一定の軽減措置が設けられています。例えば、固定資産税の場合、住宅用地は一戸当たり200�uまでの部分が評価額の6分の1、200�uを超える部分は3分の1が課税標準になります。また、土地の固定資産税評価額は以前、公示地価（年1回、国土庁が調査し発表するもの）の1〜2割程度の水準でした。平成6（1994）年度にこれを7割程度まで引き上げる一方、税額が急増しないよう課税標準についての緩和措置（緩やかに上昇するようにする措置）が設けられました。その影響で、平成9（1997）年度の評価替えで土地の評価額は下がったのに、税額は横ばい、あるいは上昇するケースも出てきたのです。結局、緩和措置をさらに拡充するとともに、1998年と1999年については、地価の下落に応じて土地の評価額の修正を行うことになりました。なお、平成12（2000）年度の評価替え以後もこの緩和措置は継続されています。このように、固定資産税の課税標準、とくに土地の課税標準は非常にわかりにくくなっているのが現状です。

住宅取得時の際の、様々な税金

Sun, 08 Feb 2009 12:25:42 +0900

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マイホームを手に入れるためには、さまざまな税金が課せられます。ただし、持ち家の取得を促進する観点から軽減措置もありますので、しっかり把握してください。

税金は4種類

不動産（土地または家屋）を取得するときには、次の表にまとめた4つの税金を納めなければなりません。

回	返済額	利息	元金	ローン残高
１	58,511	30,000	28,511	9,971,489
２	58,511	29,964	28,597	9,942,892
３	58,511	29,928	28,683	9,914,209

おもな事柄	税の種類	問い合わせ先
売買契約書、工事請負契約書、住宅ローン契約書などを作成したとき	印紙税	税務署
住宅の所有権保存（移転）登記、借入金の抵当権設定登記をするとき	不動産取得税	法務局
住宅やその敷地を取得したとき	登録免許税	都道府県税務事務所
建物を購入（建設）したとき	消費税	税務署など

印紙税

経済的な取引によって作成した文書にかかる税金です。契約書といわれるものすべての作成にかかります。税務署に現金でおさめるのではなく、収入印紙を購入し、それを書面に貼って消印をすることで納入します。

登録免許税

不動産は、登記を完了してはじめて自分のものと認められます。その登記の際に徴収されるのが登録免許税です。少々専門的になりますが、住宅の建設には表示登記・所有権保存登記（建物）と所有権移転登記（土地）、新築住宅（マンションも含む）の購入には所有権保存登記（建物）と所有権移転登記（土地）、中古物件の購入には所有権移転登記（建物、土地）が必要です。税額の計算の基礎になるのは、土地や建物の売買価格（工事代金）ではなく、市町村が決める固定資産税評価額です。これは、実際の取引価格より低い金額です。新築住宅の場合、建物の固定資産税評価額は、建築価格の半分程度が目安でしょう（ケースにより異なります）。また、住宅ローンを借りる際には、金融機関の抵当権の設定登記も必要になります。この場合、税額の基礎になるのはローンの金額で、登録免許税は借りる人が負担するのが一般的です。ただし、広さや築年数など一定の条件を満たす建物に関する登録免許税については、税率を軽減する特例が設けられています。

不動産取得税

土地と建物を取得したときに都道府県に納める地方税です。取得したときに一度だけ課税されます。建物は固定資産課税台帳の登録価格×3％、土地は登録価格×1/2×3％ですが、新築住宅や中古住宅、住宅用土地で一定の条件を満たしたものには、軽減の特例措置があります。例えば、新築の建物については、登録価格から1,200万円を控除した額に3％の税率をかけます。その他、詳しくは都道府県の税務事務所に問い合わせて確認してみてください。

フラット35は、どれがよいか？

Sun, 08 Feb 2009 08:07:10 +0900

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「フラット35」の最大の特徴は、「どこで借りるがで金利が異なる」という点です。金利が低い「フラット35」（買取型）の場合は、おおむね「融資金額×2.1％」等の融資手数料が別途必要となっていますが、この手数料はどの程度の金利差に相当するのでしょうか？

融資手数料の差は、何％の金利差に相当するか？

「フラット35」（買取型）では、住宅金融支援機構が発行するＭＢＳ（住宅ローン債権を担保にした債券）の金利に、機構の手数料（通常は0.8％）がプラスされ、さらに当初貸出しを行う金融機関等が手数料を上乗せして、ローン金利が決まります。金利は、全期間の固定金利と段階金利（当初10年間は低くして11年目以降金利が高くなるのが一般的）のいずれかですが、どちらかを採用するかは金融機関等次第です。ノンバンク系や銀行等で扱う「フラット35」（買取型）では、金利水準が低い代わりに、借入時の融資手数料が高い場合があります。現在、最も低い金利水準で「フラット35」を提供しているローン会社の場合で、おおむね「融資金額×1.785％〜2.1％」の融資手数料を取っています、なかには、さらにローンの事務手数料として、3万1,500円などを取るところもあります。したがって、単純に金利が低い順番で「フラット35」を選ぶのは、あまり賢い方法とは言えないでしょう。手数料等も含めた「実質金利」で比較する必要があるのです。パソコンの表計算ソフトでローンの返済額が計算できる人なら、自分が借りようと考えているローンの借入金額に手数料を加えた額を「実質的な借入金額」として、ローンの返済額を計算して比較すれば、どれが最も有利かが判断できるでしょう。それができない人は、手数料が1.785％のローンの場合は、「20年返済なら＋0.2％程度」、「30年返済なら＋0.15％前後」を適用金利に足して、手数料の安い「フラット35」の金利と比較してみるのも1つの方法でしょう。結論としては、手数料は高くても、金利の低いほうが基本的には有利だと考えてよさそうです。そうなると、「金利が低くて手数料も安い」という「フラット35」がベストになるのですが、適用金利は毎月変わりますし、手数料もキャンペーンなどでディスカウントすることがありますので、常に最高の「フラット35」（買取型）はここだ！というように決めつけるわけにはいきません。住宅金融支援機構の「フラット35」のホームページでは、各都道府県ごとに利用できるフラット35を、総支払額の少ない順で表示させることもできますので、こちらを参考にしてもよいでしょう。

共有名義の怖いところ

Sun, 08 Feb 2009 04:02:20 +0900

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マイホームを取得すると、登記手続きをして土地、建物の所有権を購入者の名義にします。資金を負担したのが夫婦など二人以上いれば、共有名義にするのが原則。共有名義に関するポイントを整理しましょう。土地や建物の売買では、売り主と買い主の合意によって契約が成立し、代金の決済がすめば所有権が移ります。建物を新しく建てる場合も基本的には同じです。しかし、もし売り主が他の人とも契約し、代金を受け取っていたらどうなるでしょう。先に契約し、先に代金を支払ったほうに権利があるかというと、そうではありません。先に「登記したほう」に、権利が認められるのです。登記は、他人に対して土地や建物の所有権などを主張するために、欠かせない手続きです。マイホームを買ったり建てたりしたら、すぐ登記の手続きを行わなければなりません。登記が終わって初めて、マイホームの手続きは完了といえるのです。

資金の負担割合に応じて登記

マイホームの資金を一人が出していれば、その人の名義で所有権の登記をすればいいのですが、共働きで夫婦それぞれが資金を出した場合などは、共有名義にするのが原則です。夫婦で資金を負担しているのに、一方だけの名義にしていると、贈与とみなされ贈与税がかかるかもしれません。共有名義では、持ち分割合を決めます。基本的な考え方は、頭金、住宅ローンなど負担した資金の額に応じて、ということです。例えば、夫婦で4,000万円のマンションを購入した場合、頭金800万円のうち夫の貯金から500万円、妻の貯金から300万円、住宅ローン（3,200万円）は夫が2,500万円、妻が700万円借りた場合、持ち分割合は、「夫3：妻1」となります。

夫の負担額／

妻の負担額／

持ち分割合／

住宅ローンを夫婦で返済しているケース

住宅ローンを夫婦別々に借り、返済もそれぞれが行っていれば、いまのような形で簡単に持ち分割合が計算できます。しかし、「フラット35」は一軒につき一口（一人）しか借りられません。他のローンでも、一人の名義で借りながら夫婦で返していくこともあるでしょう。そうした場合は、年収の割合でローンを分け、計算します。例えば、「フラット35」を2,000万円借りて夫婦で返済している場合、夫の年収が600万円、妻の年収が400万円であれば、それぞれの負担分は夫1,200万円：妻800万円となります。

夫の負担割合／

妻の負担割合／

「住宅ローン控除」の注意点

「住宅ローン控除」は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、その年末残高に応じて所得税が軽減される制度です。夫婦で住宅ローンを借りているなら、それぞれがこの「住宅ローン控除」を利用できます。ただし、一人の名義で借りている住宅ローンについては、一緒に返済している人が連帯債務者になっていないと、二人分の「住宅ローン控除」が認められないので注意してください。また、当然、登記での持ち分が資金の負担割合に応じて適切でないと、贈与税の問題が起こります。なお、将来、共働きの一方が退職するなどの理由で負担が変わったりした場合は、それに応じて再度、登記の持ち分割合を変えるのが基本です。

住宅ローンは固定金利か、変動金利か、どっちを選択する？

Sun, 08 Feb 2009 02:33:42 +0900

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どの住宅ローンを借りるかを検討する際に最も悩むのは、固定金利型のローンにするか、それとも変動金利で借りるか、という点でしょう。どちらが得かは、返済が終わってみないことには答えが出ませんが、金利状況に応じたセオリーは存在します。

低金利なので、固定金利が安心

ローンの金利を選ぶ際の大原則として、「低金利時代には固定金利で借りて、高金利時代には変動金利を選ぶ」ということがいえます。現在のような低金利時代には、借りたときの低い金利が返済終了まで続いたほうが安心ですし、今後金利が上がるとしたらこのほうが正解となるからです。逆に、金利水準が高いときに固定金利型を選ぶと、高い金利がずっと適用されてしまいますので、このようなときには、変動金利型を選んでおき、金利が低下した時点で固定金利の特約をつけたり、固定金利型ローンへの借り換えを実行するという方法がセオリーになります。ただ、最も判断に苦しむのは、いまは本当に低金利時代なのか？という点と、今後の金利がどうなるのかといった点でしょう。まず、現在の金利水準は、かつての住宅ローン金利が平均5％〜6％程度だったことを考えると、間違いなく低金利だといえる水準です。とはいえ、世の中の金利水準自体が昔より大幅に下がっていることを考えると、今は低金利ではなく普通の状態だという意見も出てきそうです。ただし、少し前までのような「超低金利時代」は終わったと見るのが一般的でしょう。実際、住宅ローン金利も、2005年から2006年にかけて若干上昇を始めています。そうなると、今後の金利動向をどう捉えるかで選択肢が決まることになりますが、固定金利と変動金利の金利差がほとんどなくなった現状では、純粋な変動金利型を選ぶ必要性はまったくないといえそうです。したがって、返済期間が長い場合ほど、将来の安心のためにも全期間の固定金利型ローンから選ぶのが基本だと考えておきましょう。

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ただし、返済期間が10年〜15年の場合は、その期間の固定金利選択型ローンのほうが、一部の金融機関が設定するキャンペーン金利の状況によっては有利な場合もあります。また、返済期間が20年〜25年の場合は、損得の分岐点となる将来の金利水準を想定して判断することになるでしょう。それでも迷ってしまう人は、将来的な安心感を優先して、全期間の固定金利型ローンから選んでおきましょう。

団体信用生命保険への加入

Sat, 07 Feb 2009 21:34:27 +0900

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

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生命保険の加入率は90％を超えているといわれていますので、皆さんも何らかの保険には加入しているでしょう。この団体信用生命保険は、住宅ローンを借りる人のために設けられている保険です。万が一のときにローンを残さないためにも必ず加入しましょう。

何が起こった時に、住宅ローンを全額返済してくれる

長期間にわたる住宅ローンの返済中には、何が起こるかわかりません。契約者本人が死亡したり、収入が得られなくなるような高度障害になってしまうという不本意なことが起きないとも限らないのです。民間の住宅ローンでは、基本的に団体信用生命保険（一般に「団信」と略しています）への加入が融資の条件となっています。「フラット35」では、この団信への加入は強制ではありませんが、必ず加入するようにしましょう。「フラット35」の契約者が死亡した場合、加入している一般の生命保険の保険金から住宅ローンの残債を返済する方法もありますが、保険金が下りるまで時間がかかったり、手続きの繁雑さを考えると、団信のほうが安心です。また、一般の生命保険の保険金では、住宅ローンの残債をカバーしきれないこともあるからです。団信のシステムは、保証会社が保険金受取人となって、住宅ローンの債務者を被保険人とする団体信用生命保険契約を生命保険会社と締結します。そして、万が一のことが起こった場合、生命保険から支払われる保険金によって金融機関などに一括返済されるというものです。

加入手続き

ローンの契約の後に、団信の申し込みをすることはできないので、ローンと一緒に手続きをすることが必要です。提出書類は、「団体信用生命保険による債務弁済委託契約申込書」と「申込書兼告知書」のふたつです。一般の生命保険の契約で必要なことがある医師の診断書は必要ありません。保証の開始日は、1年目の特約料を納入した日となります。

「フラット35」の団信の特約料支払い

加入時の年齢に関係なく、融資額によって特約料（保険料）が決まります。 1年に1回の支払いで、毎年、ローン残高の減少にともない特約料も安くなっていきます。ただし、一般の生命保険の保険料は、年末調整や確定申告の所得控除の対象となっていますが、この団信の特約料は対象となりません。また、特約料の滞納があると契約が自動的に失効し、保証が受けられなくなるのが一般的ですので、注意が必要です。最近では、ガンなど「3大疾病」で特定の状態になった場合に保険金が支払われる「3大疾病保障付団体信用生命保険」なども登場しています。保険料は通常のタイプより0.3％程度高くなっていますが、検討してみましょう。

民間住宅ローンの種類

Sat, 07 Feb 2009 20:58:00 +0900

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

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提携ローンなど、民間ローンの多くは変動金利型が基本ですが、一定期間だけ固定金利型も選ぶことができます。また、変動金利でありながら適用金利の上昇に一定の上限を設けたローンや、「フラット35」並みの水準の完全固定型ローンなども登場しています。

基本は変動金利型ローン

金融機関の住宅ローンで取り扱いの中心になるのが「変動金利型ローン」です。基準となる金利は、「プライムレート」というもので、銀行が優良企業に貸出すときの優遇金利です。プライムレートには長期（長プラと略す）と短期（短プラと略す）があります。以前は長プラに連動するローンが中心でしたが、現在はほとんど短プラ連動のローンに切り替わりました。長プラ連動は、一部の金融機関で取り扱っている程度です。

変動金利型ローンのしくみ

原則として、金利の見直しは6ヶ月ごとですが、毎回の返済額は5年ごとにしか変わりません。返済額が変わるまでは、返済額の元本部分と利息部分の比率が変化するだけです（金利が高くなれば、利息部分の割合が増え、元本部分の割合が減ることになります）。

変動金利型ローンのリスクについて

民間の変動金利型ローンの金利水準は、日銀のゼロ金利解除後、じわじわと上昇してきました。ただし、今後については、いったん金利上昇圧力は収まって、しばらくは横ばい状態が続く可能性のほうが高いといえそうです。なお、金利が大幅に上昇した場合、利息の未払いが生じることがあります。利息はローン残高に対して発生しますが、その利息金額が毎月の返済額を超えてしまうと、その部分が未払いの利息となってローンが減らないばかりか、逆に未払い利息分が累積してしまうおそれがあります。

有利な国定金利型ローン

民間ローンにも、「フラット35」などと同じ固定金利型ローンがありますが、金利は変動金利型にくらべると高めです。一方で、メガバンクやＪＡ、一部の銀行などで扱っている住宅ローンのように、少しずつではありますが、「フラット35」よりも有利な民間独自の固定金利型ローンも登場しつつあります。

変動・固定を自分で選択する固定金利選択型ローン

このローンは契約時に固定金利が適用される期間（2年から20年程度）を選択します。その適用期間が終わると変動金利にするか、もう一度固定金利にするかを選択できるのがポイントです。当初の国定金利期間が長くなるほど金利は高くなりますが、3年程度までであれば変動金利型より低くなっています。

保証会社の利用

Sat, 07 Feb 2009 11:58:23 +0900

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住宅ローンを組むには、本人が返済できなくなった場合に肩代わりすることを約束する連帯保証人が必要でした。現在では個人の連帯保証人を立てるのではなく、金融機関が指定する保証会社に保証料を支払って、保証を依頼することが原則となっています。

保証会社とは何か

まず、連帯保証について説明しましょう。これは、民法で定められている制度です。連帯保証人は、債務者（ローン契約者本人）と同等の返済義務を負うもので、債務者が返済不能となったときに、債権者（金融機関）は債腐者、連帯保証人のどちらに請求をしてもよいことになっています。実務上は、連帯保証人に通常の返済の請求が来ることはなく、契約者本人の滞納が続き、返済不能となった段階で請求が来ることになります。実際のところ、債務者に代わって返済しなければならないほど厳しい責任を負う連帯保証人になってくれる人はなかなかいません。そこで、保証会社が、保証料の支払いを条件に連帯保証人になってくれるのです。ローンを組む金融機関によって、保証してくれる機関が違っています。また、民間ローンの場合は、金融機関が指定する信用保証会社を利用することになりますが、複数の保証会社がある場合は、どこに保証を委託するかで保証料やローン金利が違ってくることになります。この点については、しっかりと確認しておきましょう。なお、現在では、「フラット35」や新生銀行、ソニー銀行など、保証料が無料の民間住宅ローンも登場しています。

肩代わり債務は保証会社に返済

万が一、ローンの返済が6ヶ月以上遅れるようなことがあると、通常、金融機関は、契約者に全額の返済を求める代わりに保証会社へ請求します。これで契約者の金融機関に対する返済義務はなくなるのですが、だからといってローンが消えるわけではありません。今度は、肩代わりしてくれた保証会社に対して返済しなければならないのです（個人の連帯保証人を立てた場合も同じです）。この段階までくると、住宅を任意売却したり競売にかけたりするケースがほとんどでしょう。ローンの返済が苦しくなったら、なるべく早く金融機関に相談することが大切です。金融機関側としても、契約者がローンの返済で行きづまることを望んでいるわけではありません。状況によっては、返済計画の見直しに応じてくれることもあります。

保証料の金額と支払い方法

保証料の金額は、保証する機関によって異なります。銀行系の保証会社はほぼ同じ保証料の場合が多いのですが、信販系は担保基準が緩いこともあって、かなり高いケースもあります。また、住宅ローンを借りる人の収入状況などによって保証料が高くなることもあります。支払い方法としては、借入れ時の一括払いが主流ですが、最近では、毎回の金利に上乗せするタイプや、いずれかを選べるところもあります（上乗せ幅は0.2％前後が一般的）。ローン金利と違って、保証料はあまり注目されることがありませんが、実質金利に与える影響は少なくないため、しっかりチェックしておきましょう。

フラット35のメリット・デメリット

Sat, 07 Feb 2009 08:29:01 +0900

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「フラット35」は、現在の低金利の恩恵を長期にわたって受けられる住宅ローンとして注目を集めていますが、利用を検討する際には、そのメリットだけでなく、デメリットについてもしっかりと把握しておくことが求められます。

「フラット35」（買取型）のメリットは？

これまで解説してきたように、「フラット35」には、以下のようなメリットがあります。・物件価格の最高90％（上限額は8,000万円）まで借りられるので、自己資金が少なくてもマイホームが取得できる。・低利の固定金利型ローン（現状では、変動金利型とほぼ同じ金利水準）である。・返済期間20年以下と21年以上で適用金利が異なるため、短かい期間では特に金利水準が低くなっている。・借入時の「ローン保証料」が無料であるなど、借入コストが割安な場合が多い。・基本的には前年の年収を基に借入の可否が決まるため、民間住宅ローンでは断られやすい自営業者や同族企業の役員などでも、一般的には収入基準さえ満たせば利用できる。このほかにも、「繰上返済の手数料が無料」で何度でもできる（ただし、申し込みは1ヶ月前まで）といったメリットもあります。金利水準のみならずもコストや利用のしやすさなどから総合的に判断して、非常に優れた住宅口軽ンであると言えるでしょう。

「フラット35」（買取型）のデメリットは？

「フラット35」には、留意しなければならない点もいくつかあります。・1つめは、すべての物件で利用できるわけではない点です。利用に当たっては、一定の水準を満たした住宅でなければならないため、常に利用できるとは限らないわけです。とはいえ、「フラット35」が利用できない物件は、逆に言うと、優良な住宅ではないという判断もできるでしょうから、この点はあまり気にしなくてもいいかもしれませんが‥。・2つめは、「フラット35」（買取型）ではローン返済に加えて、年に一度、団体信用生命保険料が徴収されるという点です。「フラット35」は保証料が不要でコストが安いと言われますが、保証料がローン金利＋0.2％程度のコストであるのに対して、団信保険料は「＋0.3％程度」の負担増になります。民間住宅ローンでは、団信保険料込みで金利が設定されていますので、この2つはほぼ相殺されると言えそうです。・「フラット35」で最も注意していただきたいのは、「融資実行時点の金利が適用される」という点でしょう。原則廃止となった「旧住宅金融公庫融資」の場合は、同じ固定金利型でも、申込み時点の金利が適用されていました。そのため、申込みから入居までの間、最長1年程度のタイムラグがある新築マンションなどを購入する場合でも、申込み後の金利動向に気を揉む必要はありませんでした。しかし、「フラット35」は申込み時点ではなく、融資実行時点（≒入居直前）の金利が適用されますので、申込みから入居までの問に金利が上昇した場合は、資金計画の大幅な見直しを迫られることもあり得るのです。したがって、金利が上昇しそうなときには、あらかじめ余裕を持った資金計画を立てておくことが重要となります。以上の留意点をしっかりと認識した上で利用するのであれば、現状の金利水準での「フラット35」は、非常に安心できる優れた住宅ローンであると言えそうです。資金計画を立てる際には、優先的に検討してみるみることをおすすめします。

住宅ローンの申込み時に提出する書類

Fri, 06 Feb 2009 22:28:17 +0900

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

ライフステージ別資金計画の立て方。

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住宅ローンの申込みは、「事前審査」　→　「本審査」　→　「契約」という流れをとるのが一般的で、それぞれの段階で必要な書類については、事前に準備しておく必要があります。実際に必要となる書類は金融機関等で異なりますが、概略はしっかりと押さえておきましょう。住宅ローンを利用する場合は、まず金融機関等に事前審査を依頼することになります。予備審査や仮申込と呼ばれることもありますが、この審査に通らないことには次のステップ（本審査）に進むことができません。事前審査は、1〜3週間程度かかるのが一般的で、金融機関や担当者によっても異なります。ここで承認が出れば、さらに必要な書類を提出して本審査に臨みますが、基本的には本審査も通ると考えて差し支えないでしょう。

ローンの契約時に提出する書類

入居の1ヶ月近く前になると、住宅ローンの正式な契約を行うことになります。契約は必ず本人が、金融機関などに出向いて行います。金銭消費貸借契約書などを提出することに加えて、「フラット35」の利用に当たっては、建設または購入する住宅が「独立行政法人・住宅金融支援機構」の技術基準に適合していることを証明した「適合証明書」が必要となります。この書類は、ローンの承認が下りたあと、契約前までに提出しておくのが一般的で、たいていの場合、「適合証明書」を発行する検査機関は、物件の仲介や建築などを請け負った不動産業者が紹介してくれます（通常は、手続きも合わせて行ってくれます）。

必要となる書類

必要となる書類	入手先
金銭消費貸借契約書　※印紙税が必要となる	金融機関
団体信用生命保険の申込書、告知書	金融機関
火災保険や地震保険の申込書など	金融機関など
住宅の適合証明書　※フラット35の場合	検査機関
その他、印鑑証明書、住民票（家族全員分）など	市区町村役場

自宅を新築する場合に大手ハウスメーカーに請け負わせたり、マンションのように不動産業者が販売する場合は、住宅ローンの手続きに当たっては業者が手助けしてくれるのが一般的です。しかし、契約の際には必ず申込本人が金融機関へ出向かなければなりませんし、業者任せにするのではなく、最低限の知識は備えておきましょう。

住宅ローンを借り入れの為の収入証明書の準備

Fri, 06 Feb 2009 01:31:28 +0900

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住宅ローンは、金融機関にとっては多額の貸出しをして、それを数十年にわたって返済してもらうのですから、契約者の支払能力はとても重要なファクターとなります。その支払能力を客観的に表すのが、前年にいくら所得があったかを知る収入証明なのです。サラリーマンの場合、金融機関が確認したい収入額は、前年に支払われた給与の総額です。この金額を知ることができる手近な資料は、税金の年末調整のときに会社から受け取る「源泉徴収票」でしょう。しかし、これは公的な収入証明書ではありません。金融機関に提出する公式の収入証明書は、勤務先または市役所（区役所、町村役場）で発行される「住民税納税通知書」か「住民税納税証明書」です。ただし、金融機関によっては源泉徴収票だけを提出すればよいところもありますので、確認をしてください。自営業者など給与以外の所得のみの人や、給与所得と給与所得以外の所得のある人、あるいは給与の額が2,000万円を超える人は、毎年2月中旬から3月中旬に確定申告をしなければなりません。そのとき計算される所得総額が、金融機関に報告する収入になります。住宅ローンの利用に当たって必要となる収入証明書には、以下のようなものがあります。（１）税務署が発行する納税証明書（所得金額用および納税額用）（２）市役所（区役所、町村役場）が発行する住民税課税証明書　（３）市役所（区役所、町村役場）が発行する住民税納税証明書

連帯債務者を立てる前に

収入合算や親子リレー返済などを利用する場合は、契約者本人とは別に連帯債務者（妻や親）を立てることになります。この申し込みをするときに提出する収入証明書は、連帯債務者のものも必要になります。ただし、納税に関する証明書は、納税の対象になる額以上の収入がなければ発行されません。とくに、アルバイトやパートのように収入が少額の場合は、注意が必要です。サラリーマンと違って、常に収入が安定しているとはいえない自営業者の場合、とくに民間ローンの審査はかなり厳しくなっています。「フラット35」の審査では前年と前々年の収入証明書を提出すればいいのですが、民間ローンの審査では3年前までの確定申告書のコピーが必要とされることが多いようです。

各行の住宅ローン

Thu, 05 Feb 2009 21:37:57 +0900

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住宅金融公庫の廃止により、各行が公庫の受け皿となる新型住宅ローンを相次いで開発しています。先陣を切ったのは東京の城南信用金庫。それに続いて、各銀行も独自色を打ち出した新商品をそろえつつあるところです。

受け皿ローンを模索中の民間金融機関

城南信用金庫の新型ローンは、公庫と同じ2段階制の長期固定で、しかも公庫金利を下回る金利設定で話題を呼びました。これに呼応するように、都市銀行も類似の「公庫受け皿型ローン」を打ち出し始めています。いまのところは期間限定やテストサービスにとどまっているものの、いずれは本格競争が始まるきざしがうかがえます。たとえば、ＵＦＪ銀行では新しく「30年型ローン」を発売しました。以前述べた固定金利選択型ローンの特約期間は、これまでは長くて20年でしたが、それを大きく延長したもの。金利が若干高めではあるものの、「将来の返済計画が立てやすい」という公庫融資の利点を組み込んだ新商品といえるでしょう。

公庫のルール変更に対応する新ローンも登場

公庫は今年から、年収800万円を超える人には物件価格の5割までしか借さないルールをつくりました。そこで、その不足分をまかなおうというのが、民間の公庫協調ローン「すまい・るパッケージ」。一部の都銀や地銀などが扱っていて、公庫で借りる「固定金利」と民間から借りる「変動・選択型固定金利」を組み合わせれば、金利の変動リスクが分散できる、というのをウリのひとつにしています。このローン、借り入れ条件は公庫に準じ、融資額合計は物件価格の8割まで。年金融資や財形融資との併用はできないものの、一定の条件（オンラインバンキングの活用や、給与振込・公共料金の自動振替口座の利用など）を満たせば金利を優遇する制度もあって、各行が競っています。ただし、金利の優遇幅は銀行によって異なり、その適用期間も「完済まで」があるいっぽうで「当初〇年間」もあり、いまのところバラバラ。しかし、競い合いながら一定のカタチに収れんし、いずれ定着していくのは間違いなさそうです。

民間ローンは変動金利だけではない

銀行の住宅口ーンは短期間で流動する資金が原資なので、「短期プライムレート」という企業向け最優遇貸出金利をベースにして金利を定めている。銀行ローンは変動金利が基本なのは、ここに理由がある。そのいっぽうで、生保など長期の資金を原資にしている機関では、「長期プライムレート」に連動する完全固定金利ローンというのもある。いまは金利がやや高めだが、安定性を優先するなら完全固定金利を検討する価値がある。----- EXTENDED BODY:

年金や財形には個別のメリットがある

Thu, 05 Feb 2009 19:47:03 +0900

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年金資金を財源に融資しているのが「年金住宅融資」です。成人であれば必ずなんらかの年金保険に加入しているはずなので、あなたも（仮に専業主婦であっても）有資格者です。金利が比較的安く、資格さえあれば一軒の家に複数で申し込めるのが特徴なので、検討する価値が大いにあります。

年金の第一関門は加入している期間

年金住宅融資は、新築か中古かで融資額に差がないのも特徴のひとつ。ただし、融資額は年金の加入期間によって2段階になっています。絶対的な条件は年金に通算3年以上加入していて、過去2年間の保険料に滞納がないこと。また、大型の資金が借りられる「バリアフリー融資」を受ける場合は、通算5年以上、原則として5年間滞納せずに保険料を支払っていなければなりません。

窓口には３つ、国民年金はひとつだけ

借り方には、厚生年金加入者が勤務先を通じて借りる「事業主転貸」、同じく厚生年金加入者が勤務先に転貸制度がないときに公益法人を通して借りる「協会転貸」、そしてこの2つを利用しない人と、国民年金の加入者が公庫融資とあわせて借りる「公庫あわせ貸し」の3通りがあります。ただし、国民年金の加入者は3番目の窓口にかぎられ、この場合は住宅の条件なども、公庫の条件をクリアしていなければなりません。この点に注意が必要です。

厚生年金と国民年金に大きな壁

公庫融資が立地や建物などで融資額を細かく区分しているのに対して、年金はとてもシンプル。いま述べたように新築と中古の区別がなく、融資額は加入期間と年金の種類による差だけとなっています。ただし、残念ながら厚生年金と国民年金との融資額の格差は大きく、国民年金の不利は否めません。自営業の人などは家族が協力して申し込むといった方法でカバーすることになるでしょう。

年金融資のバリアフリー基準

大まかな基準として（１）室内の段差を解消（２）手すりの設置または下地の補強（３）介助の車椅子が屋内を通行できる幅があること（４）浴室・トイレ等に介護スペースを確保するなどがある。

力を入れるバリアフリー住宅融資

年金住宅融資は高齢化社会を先取りするカタチで「バリアフリー」を前面に打ち出しており、普通の融資とは別に「バリアフリー住宅融資」を設けています。このあたりはさすが年金を財源とする融資ならではの対応といってよいでしょう。融資額が通常の約4倍という大型融資ですから、若いあなたも大いに関心を寄せておきたいところです。

財形住宅融資

もうひとつの公的ローンである財形住宅融資は、財形貯蓄をしているサラリーマンが利用できるローン。財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上なら、誰でも借りることができます。この融資の最大の特徴は、「貯蓄残高の10倍まで、最高4000万円まで」と融資額が大きいこと。融資の窓口は2つあります。勤務先を通じて借りるのが「財形転貸融資」で、融資の条件は勤務先と融資元が協議して定めますが、おおむね公庫の条件と同じだと思っておくとよいでしょう。もうひとつは、勤務先に転貸制度がない場合に利用する「財形直接融資」で、住宅金融公庫に申し込みます。この財形直接融資は単独で公庫から借りられるのが特徴のひとつになっています。

公的融資唯一の変動金利ローン

財形住宅融資は公的融資のなかで唯一、変動金利を採用していることに留意しておきましょう。とはいえ、民間ローンの変動金利とは少し違い、「5年固定金利。5年単位で市場の動向をみながら改定する」ようになっています。金利が上下するタイミングはおおむね公庫に連動していますが、現在の金利は公庫の金利よりもはるかに低い1％台！そのときどきの経済情勢によって動くものの、過去のデータからみて最も低金利のローンのひとつに数えられます。候補に入れておくべきでしょう。

住宅ローンの金利の種類

Thu, 05 Feb 2009 10:26:49 +0900

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住宅ローンの金利は、固定金利型と変動金利型の2つに大別されます。どちらを選ぶかで、将来的な損得が変わってきますので、住宅ローンで最も重要なポイントになります。まずは、それぞれの特徴を押さえておきましょう。

固定金利型

住宅ローンの金利のうち、借入時の金利が返済終了まで続くものを「固定金利型」といいます。メガバンクなどを中心とした一部の民間住宅ローンや、証券化ローンである「フラット35」で採用されています。当初の一定期間（10年が一般的）より、それ以降の金利が若干高く設定されている「段階金利制」というシステムも、固定金利型の一種です。全期間固定金利型も段階金利型も、いずれも借入時点で将来の金利が決まるため、将来的な返済額もあらかじめ確定するというメリットがありますが、金利水準は変動金利型よりも高めであるのが一般的です。

変動金利型

「変動金利型」は、一定期間ごとに適用金利が見直されるもので、民間の変動金利型では半年ごとに見直されるのが一般的です（1年や3年、5年ごと、といったタイプもありますが、ほとんど利用されていません）。ただし、返済額は金利が変わるごとにではなく、5年ごとに見直し（再計算）が行われます。また、見直し後の返済額には、直前の返済額の1.25倍を上限とするという規定（125％ルール）があり、たとえば現在の毎月返済額が10万円である場合、6年目以降、次の5年間の返済額は、どんなに金利が上がっても12.5万円となります。公的融資の財形住宅融資でも変動金利型が採用されていますが、こちらは5年ごとの金利見直しとなっています。「5年固定金利制」という紛らわしい表現で紹介されていますが、5年ごとに金利と返済額が見直されますので、民間住宅ローンでいうところの「変動金利5年もの」と同じタイプというわけです。ただし、財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が1.5倍となっている点には注意が必要でしょう。一方で、変動金利型の一種として人気が高いのが「固定金利選択型」で、こちらは変動金利型をベースに、当初一定期間については金利が固定されるというタイプです。これも「固定」という文字がついていますが、選択した一定期間が終了したあとは変動金利に戻る（あるいは再度、その時点の金利水準で一定期間の固定金利を選ぶ）ことになりますので、将来的な金利上昇リスクがあるという点には注意が必要でしょう。このほかにも、通常より金利が若干高い代わりに通用金利に上限がついている「上限金利付」もありますが、ほとんど利用されていないのが実状です。なお、一部の民間住宅ローンでは、7対3の比率や半分ずつなど、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるタイプ（金利ミックス型）もあります。固定金利フラット35（買取型、保証型）、一部の民間住宅ローン変動金利財形住宅融資、民間住宅ローン

「フラット35」（買取型）の仕組み

Thu, 05 Feb 2009 10:06:54 +0900

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2003年10月1日から住宅金融公庫の証券化支援事業に基づく新型住宅ローンの取り扱いが銀行などの民間の金融機関で始まっています。これは長期国定金利型の住宅ローンで、「フラット35」（買取型）という統一名称で呼ばれています。「フラット35」（買取型）と呼ばれるこの住宅ローンは、住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）と銀行などの民間金融機関との提携によって、平成15（2003）年10月1日に登場した長期固定金利タイプの新型住宅ローンです（2005年1月から、「フラット35」という名前で呼ばれるようになりました）。金利が返済終了まで固定（全期間固定もしくは段階金利）されている点や、保証料・繰上げ返済手数料が無料である点などがメリットとして挙げられます。現在は金利水準も低くなっており、融資対象となる住宅の条件や収入基準が緩い点も特徴だといえます。この住宅ローンは、基本的には民間ローンですが、民間金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを証券化して（ＭＢＳ＝住宅ローン担保証券、という債券のようなものにして）、機関投資家に売却するしくみになっているため、証券化ローンと呼ばれることもあります。銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫などほとんどの金融機関に加え、保険会社やノンバンクなどでも取り扱われています。このローンが登場してきた背景としては、住宅金融公庫の廃止が視野に上ってきたことが挙げられます。実際、住宅金融公庫の通常の融資業務は平成19（2007）年3月末をもって打ち切られました。平成19（2007）年度からは独立行政法人「住宅金融支援機構」へと組織が変わり、融資業務は一部の被災者向けなどを残すのみとなり、あとは民間ローンの支援（証券化業務など）に特化しています。将来的な安定した証券化業務を目指すために、一足先に証券化ローン（フラット35）の取り扱いを民間金融機関との提携で始めたというわけで、それが現在まで引き継がれているということでしょう。

機構による「フラット35」への金利優遇はなくなった、それでも…、

「フラット35」の融資金利は、少し前までは旧公庫融資や他の民間ローンの金利よりも低く設定されていました。この最大の理由は、機構による金利優遇が行われていたためです。公庫（現：機構）としては、「フラット35」がある程度まで普及してくれないと、独立行政法人に衣替えした後の経営が厳しくなってしまうので、長期固定金利タイプの安心して利用できる住宅ローンを提供するという建前のもとで存在感を強く主張しているのではないかと思われます。しかし、平成19（2007）年夏以降の長期金利低下の過程で、この金利優遇は人知れず解消されたようです。この間、長期金利（国債の利回り）が0.5％ほど低下したのに対して、「フラット35」の適用金利はほとんど下がっていないのがその根拠です。とはいえ、現在でも長期固定金利型の中で最も低金利なローンの1つであることは確か。今後も優先的に検討してよいでしょう。

民間住宅ローンの融資条件と申込方法

Thu, 05 Feb 2009 07:11:10 +0900

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

ライフステージ別資金計画の立て方。

都市銀行・信託銀行など住宅ローン金利の推移表付き。

読めばわかる！賢い住宅ローンとのつきあい方。

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民間ローンの融資が受けられる条件は、「フラット35」や財形住宅融資に比べると緩やかです。融資額には上限がありますが、実際には物件の担保価値や返済能力で決定されます。銀行の非提携ローンを中心に申込方法を説明します。

物件に対する条件はわずか

財形住宅融資や「フラット35」では、物件に対する条件が細かく決められています。例えば、「フラット35」では、建設または購入する住宅が「住宅金融支援機構」の技術基準に適合していることを証明した「適合証明書」が必要となり、これが発行されなければ融資を受けることはできません。一方、民間ローンは、最終的に貸出した資金が回収されればよいので、杓子定規な基準ではなく、物件それぞれの担保価値などによって、融資されるのか否かが決まります。例えば、中古物件で公的融資が受けられない物件であっても、維持管理のしっかりした物件で、資産性があり、将来の資金回収に問題がなければ、築年数は融資の条件ではなくなることもあります。

民間住宅ローンの申し込みの方法

借入れを希望する銀行の窓口に、必要書類を添えて直接申し込むことになります。ただし、どこの支店でもよいということではありません。基本的に、建築（購入）する物件の近くの支店を選びます。それぞれの支店には営業エリアの限定がありますし、遠くの物件ですと調査などの手続きがたいへんになってしまいます。融資実行の結論が出るのに時間がかかるなどのデメリットもあるからです。

不動産広告チラシの正しい見方

Thu, 05 Feb 2009 01:58:07 +0900

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タイプの異なるローンを組み合わせるテクニック。

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よく見かける不動産物件の広告チラシ。かつて、規制が緩かったころは、紛らわしい表現も多くありましたが、現在は違法な広告チラシは減っているようです。ただし、合法ながら、甘い言葉で勧誘しようというものも見受けられます。

住宅ローンに関する注意点

よく新築分譲マンションのチラシに「月々返済4万円台で購入可能」、「100％ローン利用可能」と、とても魅力的な返済プランが掲載されています。これは、決して誇大な表現ではなく、ふつうのサラリーマンであっても提案されたプランで住宅ローンを組むことはできます。しかし、安全で有利なローンを組むという観点からすると、決してお勧めできるプランではないようです。ほとんどのプランでは、35年返済を利用しています。これだと、25歳から返済を始めても完済時には60歳になってしまいます。また利息も含めた総返済額もかなり、大きな額になります。給与が右肩あがりに上がる時代でもなく、また終身雇用が揺らいでいる社会情勢を考えると、無理の多いプランであることは、お気づきになるはずです。チラシのプランに飛びつくのではなく、自分なりの返済計画を練っていくことが重要です。

間取り図、写真に惑わされない

チラシには、必ず間取り図が載っています。より広く、使いやすい住宅を求めて物件探しをするのですから、間取り図を十分にチェックするでしょうが、どうしても間取り図から得るイメージは広く感じるものです。また、チラシの写真は広く見せるテクニックを使った写真です。非常に明るく日当たりがよいように写っている写真でも、そのように見せる撮影や印刷のテクニックはいくらでもあります。やはり、実際の物件なり、モデルルームを自分の目でしっかり確認したいものです。マンションの場合は建設中ということがありますが、建設現場に行き、周囲の状況などを確認しましょう。チラシの情報だけでなく、足を使った調査が大切です。新しい住まいを探す場合、立地は重要です。現在の住まいより郊外になる場合は、長くなる通勤時間も気になります。不動産のチラシに、最寄り駅から都心の主要駅までの所要時間が載っていますが、その時間が実際の通勤時間とは限りません。坂道があったり、遠回りをしなければならない場合があるかもしれません。例えば、チラシに掲載されている所要時間は、乗り換えや電車待ちの時間を含んでいません。通勤ラッシュ時の所要時間か、日中の所要時間かでも大きな差があります。実際に通勤時間に目的地から電車に乗って確認してみるか、電車の時刻表をチェックして、所要時間よりも多少長い時間を目安にするとよいでしょう。

住宅ローン選びのポイント

Wed, 04 Feb 2009 14:21:25 +0900

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

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一般的に利用できる住宅ローンの詳しい説明は後の機会に譲りますが、ここではまず、どのような住宅ローンがあって、自分は何が利用できるのか、そして利用する際の優先順位をどう考えるか、といった点について見ていきましょう。年収の数倍の金額を借入れ、数十年にわたって返済を続けるのですから、金利のわずかな高低でも、結果的には返済総額に大きな差がでてしまいます。だからこそ、少しでも有利にローンを設定するために、情報収集と研究をすることが不可欠です。住宅ローンを組むといっても、人によって収入の水準、年齢、購入物件の種類、借りられる住宅ローンの種類などいろいろでしょうが、上手にローンを組むためには、どうしても外せないポイントがいくつかあります。

金利の低い順に優先順位をつける

自分が利用できるローンの金利はすべて確認してみましょう。複数のローンを使わなければならないときは、原則的には金利の低いローンを優先して資金計画を考えていきます。

変動金利型より固定金利型を優先する

金利だけでみると、超低金利時代を背景にして、民間ローンの変動金利型や2・3年固定タイプなどでは、1％台の金利水準を設定しているところもあります。しかし、長い返済期間を考えると固定金利の「フラット35」などのほうが資金計画を立てやすく、かつ安全だといえます。現状の金利水準はまだまだ低いのですから、今後、いつまでも同じ金利で推移することは、まず考えられません。したがって、金利上昇のリスクを抱えた変動型や短期固定タイプは避けたほうが無難だといえそうです。

使うローンの数をできる限り少なく

契約書に添付する印紙税や、事務手数料は契約するローンのそれぞれに必要です。そのため、契約するローンの数が増えれば、それだけ手間とお金がかかることになります。以上のポイントから判断すると、金利水準が低く、固定金利で、ローンの数を減らすには、完全固定金利型の民間ローンや「フラット35」の利用を優先的に考えたいものです。ただし、実際にはライフプランを念頭にローンを組み合わせる方法も考えられますので、いろいろな選択肢を視野に入れたうえで資金計画を立ててみましょう。

あなたはどの住宅ローンを選びますか？

公的融資機構融資　災害にあった人や「つみたてくん」利用者のみ融資が受けられる（一般の利用は終了）財形融資　勤労者が対象で財形貯蓄を1年以上継続し貯蓄残高が50万円以上あることが条件自治体融資　その自治体に居住または勤務していることを条件にしているケースが目立つ公団資金　公団が分譲する土地を購入する人が利用できる民間住宅口ーンメガバンク信託銀行　年齢・収入をクリアすれば融資が受けられるが、銀行によって対応に差も地方銀行　年齢・収入をクリアすれば融資が受けられるが、銀行によって対応に差も信用金庫　出資会員になり年齢・収入をクリアすれば融資が受けられる。地域限定信用組合　組合員になり年齢・収入をクリアすれば融資が受けられる。地域限定労働金庫　労組員が対象だが自営業でも互助会に加入すれば借入可能ＪＡ（農協）　地域の農協組合員が対象だが農家以外でも借入可能生命保険会社　提携型で対応しているところが多く、提携ローンを利用するケースが中心ノンバンク　誰でも利用できるところと、提携先企業の社員などに限定している場合とに分かれる

フラット35　年齢・収入等の条件をクリアすれば、誰でも融資が受けられる

親子リレー返済とは？

Wed, 04 Feb 2009 04:31:31 +0900

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

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退職金を自己資金として、二世帯住宅を建てるという場合など、ある程度高齢になってから住宅ローンを利用するケースがありますが、返済期間に制限があります。そのようなときに、返済を子どもに引き継ぐ方法があります。

子が親の住宅ローンを引き継ぐ

住宅ローンを組む際には、年齢制限があります。「フラット35」（買取型）の場合は、原則として申込日現在で満70歳未満となっています。また、完済時の年齢の上限が80歳ですので、申込日現在の年齢が45歳を過ぎると、返済期間が制限されてしまいます。そうなると、月々の返済額も大きくなります。一方、若い世代では年収が多く見込めませんので、二世帯住宅を建てるための大型ローンを組むことは収入基準からみて難しい場合もあるでしょう。そこで、利用を検討してみたいのが、「親子リレー返済」です。融資を受ける住宅に同居する（同居予定）申込本人の子ども（1名のみ、子の配偶者も可）を契約の連帯債務者とし、申込本人に万が一のことがあれば、連帯債務者の子どもが返済を継続していくシステムです。親子リレー返済を利用すれば、70歳以上の人も申し込みが可能になります。また、申込者の年齢にかかわらず、後継者（子）の年齢から計算した最長の返済期限を選択することができます。しかも、一定の条件で契約する親子の収入を合算することもできるメリットがあります。

親子リレー返済の後継者の条件（フラット35）

資格	例外
申し込み人の子、またはその配偶者で定期的収入がある人	申し込み本人に子供がないときは、配偶者以外の親族でよい場合もある
申込本人と同居する	同居予定でもよい
収入があり、70歳未満である	-
連帯債務者になることができる	-

民間のペアローンと親子リレーローン

民間住宅ローンでも、「親子ペアローン」や「規子リレーローン」というものがあります。前者は、二世帯住宅を建てる際に親と子が別々にローンを組んで、相互に連帯保証人となる制度です。この場合のメリットは、親子がそれぞれの収入を基に住宅ローンを組むため、一人で借りるよりも一般的には融資額が多くなるという点。また、死亡など万一の際に住宅ローンの返済が免除される「団体信用生命保険」にも、親子でそれぞれ加入できます。一方、民間の親子リレローンは、「フラット35」の親子リレ返済とほぼ同じ内容で、将来的に親の返済を子が引き継ぐ形となります。この場合、団体信用生命保険への加入は金融機関によって異なることがありますが、（１）親は加入せず、最初から子どもが被保険者となる（２）親子ともに加入する（この場合、親が70歳等になるまでの返済にかかる元金部分を那保険金額として設定し、その時点のローン残高が子どもの保険金額となる）（３）親と子が加入金額の50％ずつの割合で加入し、親が70歳に達した時点で、親の分も子どもに継承される。といった方法があります（このうち、（２）と（３）は、保証会社によって指定される場合があります）。ちなみに、「フラット35」（買取型）では、親子のどちらか一人しか加入できません。

25％の返済負担率は安心なのか？

Wed, 04 Feb 2009 00:40:42 +0900

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

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内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

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ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

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「収入基準」を満たしていれば、希望額の住宅ローンを借りることは不可能ではありません。しかし、審査が通ったからといって、それが安全な資金計画であるかどうかは別の話です。借りられる金額と、安心して返せる金額は、実は同じではない場合が多いのです。 25％という水準は、よく「安心できる基準」だと言われますし、問題なく希望額が借りられるでしょう。しかし、いかがでしょうか？この水準でも購入後の家計はかなり厳しくなるといえそうです。取得後の家計が予想以上に厳しくなる最大の原因は、住宅ローンの収入基準が「税込み年収」を基に算出されるのに対して、実際の返済のほうは、そこから所得税・住民税や社会保険料といった「公的負担」を差し引いた手取り収入（＝可処分所得）」がベースになるという点にあります。年収の水準や家族構成によっても異なりますが、給与所得者の場合、可処分所得は税込み年収の80％程度であるのが一般的です。そのため、「税込み年収の25％は、可処分所得に対して30％」になってしまいます。ましてや、税込み年収の35％で借入を行った場合は、可処分所得の44％にもなるわけです。これに、固定資産税などの保有税や団体信用生命保険料、マンションの場合の管理費・修繕積立金などのランニングコストを含めると、可処分所得の半分以上が住居費で消えてしまうという資金計画になってしまいます。このようなことにならないためには、収入基準（ローンの返済負担率）だけで判断するのではなく、購入後の家計を想定した上で資金計画を立てることが不可欠です。

ボーナスを住宅ローン返済にあてる

Tue, 03 Feb 2009 22:45:59 +0900

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サラリーマンや公務員の多くの方にはボーナスがあり、年2回は通常の月よりまとまった収入が得られます。ほとんどの住宅ローンは、毎月返済とボーナス返済の併用を認めていますので、利用することで毎月の返済額が軽減できます。

「フラット35」でボーナス返済にまわせる元金は40％以内

安定したボーナスがある人にとって、住宅ローンのボーナス返済は、月々の返済額を減らすことができるという点で魅力的です。無理のない範囲であれば使ってもいい制度だといえるでしょう。ボーナス返済は、単独で利用することはできず、毎月返済といっしょに返済計画を立てることになります。借入れすべてを年2回のボーナス返済で処理することはできません。ボーナスの支給月は企業によって若干異なりますが、ボーナス返済をする月も、6月と12月、7月と1月などというように、ある程度は利用者側で設定することができますので、ぜひ検討してみてください。ボーナス返済のシステムを簡単に説明しましょう。まず、借入れ元金（＝借入金額）を毎月返済の分と、ボーナス返済する分に振り分けます。「フラット35」や財形住宅融資では、ボーナス返済の分は全体の40％以内で、また、金額は50万円単位で設定しなければなりません。一方、民間住宅ローンでは、ボーナス返済の分は全体の半分以内で、金額は10万円単位となっているのが一般的です（50万円単位のケースもあります）。したがって、民間住宅ローンのほうが、ボーナス返済をより多く組み合わせることが可能です。ボーナス返済を利用した場合、ボーナス月の返済額は、毎月返済分とボーナス返済分を合計した金額になります。例えば毎月返済が10万円、ボーナス返済が30万円とすると、ボーナス月には40万円の返済となりますから注意してください。

民間住宅ローンとはどういうもの？

Tue, 03 Feb 2009 17:51:11 +0900

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「フラット35」や公的融資のほかに、銀行、労働金庫、保険会社、ノンバンクなどが行う民間住宅ローンがあります。以前は公的ローンに比べ金利水準が高めでしたが、現在では低金利と多様化によって魅力あるローンが登場しています。

住宅ローンの重要な選択肢となった民間ローン

民間住宅ローンは、ノンバンクも含めてさまざまな機関が融資を行っていますが、やはり取り扱い件数からいっても、銀行が中心になるでしょう。平成6年に住宅ローンの自由化が始まる以前は、行政指導によって、どの銀行でローンを組んでも金利やシステムが同じでした。それが現在では、金利はもちろんのこと、保証料を無料にしたり、毎月の返済額を一定額以上で定期的に変えられるローンが登場するなど、システムの面でも各金融機関が魅力づくりにしのぎを削っています。現在のような低金利になる以前は、公的融資に比べて金利が高かったため、公的融資が利用できない場合や、公的融資でまかないきれない部分を補完する程度でした。しかし現在は、住宅ローンの重要な選択肢になっています。

民間ローンのメリット民間ローンは「フラット35」や公的融資にはない、いくつかのメリットをもっています。収入基準が比較的低い「フラット35」（買取型）などと比較すると、収入基準が緩やかに設定されているので、条件が整えば、借入希望額のすべてを満たすことも可能です。対象物件の規制が少ない「フラット35」や財形住宅融資では、価格や面積など、物件の条件が厳しく決まっていますが、民間住宅ローンでは制限がほとんどありません。借り換えも利用可能財形住宅融資や「フラット35」（買取型）では、ローンの借換えはできませんが、民間ローンなら大丈夫です。

提携ローンと非提携ローン、その違いと比較

民間ローン（及び「買取型」のフラット35）の特徴として、提携ローンと非提携ローンの違いを知っておきましょう。提携ローンとは、不動産会社が金融機関と提携して、販売する物件に融資枠が設定されているものです。この場合、「フラット35」（買取型）と併用する形で設定されているものと、民間の提携ローンが単独で設定されている場合があります。提携ローンは、あらかじめ融資額が決まっていることが多く、資金計画を容易に立てることができますし、ローンの手続きもスムーズに進むことが期待できます。一方、非提携ローンとは、不動産会社を通さず、利用者が自分で銀行などの金融機関と折衝して契約するものを指します。融資額の見積もりから返済計画まで自分で判断し、銀行に何度も通うなど、面倒なことも多くなります。しかし、より有利なローンが自分で選べますし、自営業で銀行との取引の実績などによっては、有利な融資条件で契約できる場合もあります。

住宅ローンの返済期間をどう決めるか

Tue, 03 Feb 2009 09:34:06 +0900

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

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返済期間を長くすれば、月々の返済額は確実に減り、さしあたっての生活は楽になるでしょう。しかし、資金計画は返済完了までを見越して考える必要があります。定年など大きな収入状況の変化は、計画の中で大きな要素となってきます。

収入が変化する時期を考慮にいれる

「フラット35」のように、多くの住宅ローンでは最長返済期間が35年となっています。 40歳で住宅を購入して35年返済を選ぶと、完済時には75歳になります。ローンの残りを一括返済するため退職金をすべて使ってしまうと、退職後は年金だけで生活することになります。やはり、住宅ローンの返済は、退職を迎える60歳〜65歳くらいまでには終わらせる計画を立てるべきでしょう。転職などで、退職以外にも収入が減ることが予想されているのなら、その点も返済計画に織り込んでおかなくてはなりません。

返済期間によって返済総額はどれだけ違うのか

月々の返済額は、基本的に金利と返済期間によって決まります。返済方法による違いも生じますが、やはり基本は「期間」。返済期間を長くすれば、月々の返済額は減らすことができるのです。しかし、返済期間を長くすると、延ばした期間の利息は、当然上乗せされることになります。完済までに支払う返済総額は、短い期間で返し終える場合より多くなることは、説明するまでもないことかもしれません。返済総額の圧縮と、生活のゆとりとのバランスをどうとるかも、返済期間を決める際の大切なポイントです。

「フラット35（買取型）」の収入基準が実質緩和

Tue, 03 Feb 2009 07:21:37 +0900

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2007（平成19）年10月の改正で、「フラット35（買取型）」と財形住宅融資の収入基準が改正されました。従来はいずれも「毎月返済額の4倍以上の月収が必要」という基準。つまり、年収に対する住宅ローンの返済負担率で言うと25％以内だったのですが、現在では年収400万円以上の人は同35％まで可能（年収400万円未満の人は同30％以内）となっています。他の住宅ローンを合わせた返済負担率（従来は年収の最高40％まで）と比べると、収入基準は厳しくなったように思われるかもしれませんが、「フラット35（買取型）」及び財形住宅融資単独での収入基準は大幅に緩和されたことになります。

ローン破綻予備軍が増加する懸念がある？

この改正によって、マイホームの取得が従来よりも容易になったことは確かでしょう。「フラット35（買取型）」の場合、購入価格等の90％まで借入れを行うことが可能（つまり、頭会は10％でＯＫ）ですので、収入基準の実質緩和によって、「頭金が十分ではなく、収入もさほど多くない人」であっても、マイホームが実現できる可能性が一気に高まったからです。しかし、この状況を手放しで喜んでいいかというと、私は別の見方をしています。安心できる住宅ローンの資金計画が立てられる人にとっては、他の住宅ローンと併用しなくてすむ点などメリットは大きいのですが、ギリギリの資金計画で購入を検討している場合は、10年ほど前にも起こった悪夢（ローン破綻）が再来する可能性が高いからです。特にマンションの場合では、「税込み年収の30％以内」という収入基準でも、手取り収入に対する住居費の負担割合は45％程度にも上ります。ましてや、「年収の35％」の返済負担率で住宅ローンを組んだ場合、管理費や固定資産税等の保有税などのランニングコストを含めた住居費は、手取り収入の半分以上となってしまいます。米国発の「サブプライムローン」問題に端を発する円高や株安、さらには今後予想される景気後退などの影響で、ボーナスを中心に収入が低下し、住宅ローンの返済が厳しくなることも十分に懸念されます。現状ではこれまで以上に慎重な資金計画が求められるわけで、このような状況の下、「フラット35（買取型）」の収入基準が実質的に緩和されたことは、将来的に大きな禍根を残す可能性が高いと言わざるを得ません。慎重な資金計画を心掛けることが大事ですね。

住宅ローンの借入限度額

Mon, 02 Feb 2009 23:04:58 +0900

自宅を守るか、手放すか…。守るにはどうすればいいか？売るにはどんな方法があるか？豊富な図版でわかりやすい。

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いくらまで住宅ローンが借りられるかについては、（１）物件価格に対する割合、（２）収入による判断、という2つの基準があります。以前は（１）の基準が厳格に適用されていましたが、昨今では、（２）を重視して総合的に判断する民間金融機関が多くなっています。住宅ローンの借入額には、いくつかの上限が設けられています。第一にあげられるのが、購入価格（あるいは建築費）に対する割合で、民間住宅ローンでは「80％以内」としているところが一般的でした。ただし、近年ではこの割合を引き上げ、購入価格の80％を超えて融資を行うところが多くなっています。一方、「フラット35」（買取型）は、平成19（2007）年4月以降、従来の物件価格等の80％以内から90％以内へと融資の上限が引き上げられました。また、一部の金融機関などが取り扱う「フラット35」（保証型）では、物件価格の最大100％融資が可能というところもあります。さらに、「フラット35」と財形住宅融資を併用する場合は、それぞれの基準（「フラット35」は物件価格等の90％以内、財形住宅融資は同80％以内）を満たした上で、合計100％融資も可能です。このように、物件価格に対する割合は非常に緩やかになっています。

住宅ローンによる借入限度額の違い

利用する住宅ローン	住宅ローンの借入限度額
民間住宅ローンフラット35（保証型）	物件価格等の80％〜100％以内
フラット35（買取型）	物件価格等の90％以内
財形住宅融資	物件価格等の100％以内
フラット35（買取型）＋財形住宅融資	物件価格等の100％以内

民間住宅ローンの借入限度額は返済能力次第

もうひとつの判断基準である「収入（返済能力）」のほうを確認してみましょう。住宅ローンを借りる際には、「年間の返済額が税込み年収の35％以内」といったような「収入基準」が設けられており、これをクリアしないと希望額が借りられません。この収入基準は、「すべてのローンの返済額を合わせて年収の30％〜35％以内」となっていますが、住宅ローンの種類によっても異なります。「フラット35」や財形住宅融資では、完全な形式基準（税込み年収の最高35％以内ならＯＫ）で判断されますので、この基準を満たしてさえいれば、上限額の範囲内で希望額が借りられます。一方、民間住宅ローンの変動金利型などでは、収入基準を判断する際に、現在の金利ではなく、たとえば4％などというような将来的な想定金利を設定して計算するところもあります。現在の金利水準が将来的に続く保証はないため、このほうが無理のない資金計画が立てられるからです。また、民間住宅ローンでは、収入基準を満たすと同時に、「物件価格等の6倍前後」を融資限度額にしているところも多くなっています。実際の審査は、金融機関ではなく、住宅ローンの保証をする「保証会社」によって行われるのが一般的ですので、この倍率が高いと、融資は受けられても保証料や金利が高くなる、といったこともあります。

住宅を購入する際、自己資金はいくら必要かを考えよう

Mon, 02 Feb 2009 03:13:42 +0900

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

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マイホームを取得する際には、購入価格等の20％の頭金が必要だと言われています。しかし、現在では物件価格等の90％〜100％融資を行う住宅ローン商品も多く登場しており、少ない自己資金で取得することも可能になっています。

今は、自己資金ほぼゼロでマイホームの取得が可能になった

マイホームの取得に当たって、住宅ローンが利用できる金額以外は、自分で準備しなければなりません。これが「自己資金」です。自己資金は、「物件価格等住宅ローンの借入額」から計算される「頭金」と、「諸費用」から構成されます。以前は、住宅ローンの借入限度額が物件価格の80％であるのが一般的でしたので、差し引き20％の頭金が必要でした。さらに、新築物件の場合で「物件価格×2％〜6％」、中古物件等で仲介手数料が発生する場合は「物件価格×5％〜10％」の諸費用が通常はかかりますので、自己資金が物件価格等の合計30％程度ないと、マイホームの取得は薙しかったと言えるでしょう。いまでもこの水準が理想であるのは変わりません。しかし、昨今では少ない頭金でも融資してくれる住宅ローン商品や金融機関が増えています。そのため、ほとんど自己資金ゼロでマイホームが取得できる場合もあります。だからといって、無理な資金計画でマイホームを取得することは避けるべきなのですが、物件価格に対する頭金の割合が緩和されたり、柔軟になったことによって、マイホーム取得のチャンスが広がったことは確かでしょう。また、ローン関係の諸費用も、利用する住宅ローンによって太きく異なってきます。「フラット35（買取型）」という住宅ローンや、一部の民間金融機関（新生銀行、ソニー銀行など）では、ローン保証料が無料となっていますし、民間住宅ローンでは用体信用生命保険料が金利に含まれています。住宅ローンを選ぶ際には、金利だけでなくも　このような点も考慮に入れておきましょう。

土地、建物の取得にかかる費用

印紙税買契約書や建築請負契約書を作成するときに収入印紙を貼付して支払う。契約金額で税額は変わる。不動産取得税不動産を取得することで課税される地方税。建物、土地それぞれにかかる。評価額によって税額は変わる。仲介手数料不動産業者を通した取引では、取引価格の3％＋6万円を上限とした仲介手数料が必要（この手数料には消費税が別途かかる）。修繕積立一時金新築マンションの場合、将来の大規模修繕のため、20万円から40万円程度徴収される。上下水道等負担金一事建ての場合、新規に上下水道を引き込むための負担金が必要となることがある。精算金土地や建物の固定資産税などを前の所有者と日割りで折半することになる。

土地、建物の登記にかかる費用

登録免許税所有権の保存、移転などの登記手続きをする際に課税される。司法書士報酬登記は司法書士を通して手続きするが、その司法書士に対する報酬が必要。

ローンの借り入れにかかる費用

印紙税、登録免許税、司法書士報酬、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料・地震保険料

住宅ローン商品は比較して検討する

Sun, 01 Feb 2009 20:27:57 +0900

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

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かつては、住宅ローンの組み方といえば、「公庫　→　年金　→　民間（もしくは財形）」といった優先順位で考えるのが、最も安全かつ有利なローンの組み方でした。しかし、住宅金融公庫融資は平成19年3月末で原則廃止となり、一般の新規利用はできなくなってしまいました。これからは「フラット35」も含めて、民間ローンを中心に住宅ローンを組むのがセオリーになるでしょう。この流れを受けて、銀行など各会融機関も独自の住宅ローン商品の投入や、期間限定の各種キャンペーンなどを行うようになり、以前のような横並び的な傾向は大きく崩れてきました。期間限定のものが多いのですが、一部の銀行では期間2年〜3年の「固定金利選択型ローン」の金利を、1％台半ばに設定するなど、公庫廃止後の住宅ローンの金利サービス競争は激しさを増しています。また近年、メガバンク（旧都市銀行）や信金中央会庫、ＪＡが、「フラット35」並み低金利の固定金利型ローンの取り扱いを行ったり、最長35年の固定金利型ローンを扱うノンバンク系のローン会社が登場するなど、民間ローンの種類自体も多様化が進んでいます。住宅ローンを組む前に、さまざまな情報収集をして、自分にとって有利なローン商品を入念に比較検討することが、これまで以上に重要だと言えるでしょう。

住宅ローン借換えのブームが到来？

Sun, 01 Feb 2009 12:52:23 +0900

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

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2008（平成20）年度の住宅ローンでもうひとつ注目されるのが、既に住宅ローンを組んでいる人の「借換え」です。旧住宅金融公庫融資では、返済当初10年間と11年目以降の適用金利が異なる「段階金利制度」が採用されていましたが、 1997（平成9）年度以降に旧公庫融資を申し込んだ人は、11年目以降の段階金利が4％となっています。このため、放っておくと、毎回の返済額が増えてしまいます。特に、1998（平成10）年10月16日～同12月28日までに申し込んだ人は、当初10年間の適用金利が2％でしたので、11年目以降は金利が2倍！この結果、返済負担は最高で25％もアップするケースがあるのです。その後は、高金利時代に借りたローンの借換えも一巡していたのですが、前述した旧公庫融資の利用者を主役とする「借換え」ブームが再びやってくることになりそうです。この動きは、段階会利で4％が適用される人がすべて11年目の返済を迎えるまで、今後4年程度にわたって続くことになるでしょう。公庫融資で11年目以降の返済を迎える人は「借換え」を検討しよう！対象となる人は、民間住宅ローンや一部の「フラット35（保証型）」を利用して、住宅ローンの「借換え」を行うよう、検討しましょう。固定金利型ＶＳ固定金利選択型（借入金額1,000万円）の例

	期　間	金　利	毎月返済額	返済総額
固定金利型	25年	3.1％	47,942円	1,438万円

「収入合算」を活用して住宅ローンを借りる

Sun, 01 Feb 2009 00:35:05 +0900

住宅ローンに関する「誤算」と「誤解」とは？安全・安心な資金計画のための１０の法則。

ライフステージ別資金計画の立て方。

都市銀行・信託銀行など住宅ローン金利の推移表付き。

読めばわかる！賢い住宅ローンとのつきあい方。

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住宅ローンの収入基準の算定に当たっては、ローン契約者本人の前年の収入（税込み年収）などが基準となりますので、収入が少ない場合は希望額が借りられないケースも出てきます。民間住宅ローンでは、収入のある夫婦それぞれが住宅ローンを申し込んで借りるのが一般的ですが、「フラット35」などのように、1物件につき1人の契約者しか認められないローンもあります。その際に利用できるのが、一定の条件を満たした同居予定者などの収入をプラスして判断してもらえる「収入合算制度」です。収入合算の対象となるのは、（１）申込本人の配偶者、父母または子どもなどの直系親族、婚約者、内縁関係にある者で、（２）収入を証明する公的証明書が提出でき、（３）ローンの連帯債務者になれる70歳未満の人、に限られます。妻のパート収入については、所得税等を納めない範囲で働いていて所得などに関する公的証明書が手に入らない場合、基本的に収入合算ができない点には注意しましょう。ただし、収入合算を利用する際は、出産等で合算者の収入が途絶えるなどの状況変化も視野に入れておく必要があります。なお、自営業者や同族会社の役員の場合、直近3年程度の事業所得や会社の利益の推移なども含めて融資の可否が判断されるのが一般的ですので、なかなか融資を受けることが難しい場合も多いといえますが、複数の金融機関に相談するなど、粘り強く交渉してみましょう。