本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、
返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、
もう少しで段階金利になるので不安な人、
内入れして総返済額を軽減したい人、
高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。
私にはかなり役立ったと思っています。
ローンを組んでいる友人に貸してあげました。
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元利均等返済と元金均等返済の特徴をよく把握しよう
住宅ローンの返済方法として、一般的に選択されるのは元利均等返済です。
ポイントは2つあります。
ひとつは、毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすい点。
もうひとつは、元金均等返済に比べて当初の返済額が少なくなる点です。
返済当初は引っ越しや諸費用などがかかるので、負担の少ない元利均等返済のほうがいいという人もいるでしょう。
ただし、元利均等返済の場合は、返済期間が長いと、返済当初は返済額に占める利息分の割合が多くなり、元金はあまり減ってくれません。
それに対して、元金均等返済は、元金の返済ペースが早いとともに毎月の返済額が回を追うごとに少なくなり、結果的に返済総額は元利均等返済より少なくてすみます。
その代わり、当初の返済額が多くなるので、収入基準をクリアするためには、より多くの年収が必要となります。
どちらを選ぶべき？
元利均等返済も元金均等返済も一長一短がありますので、どちらが有利かは一概にはいえません。
当初の負担をできる限り少なくしたいなら元利均等返済、収入面で余裕があり、利息を少なくしたいのなら元金均等返済を選択するのがいいでしょう。
ただし、民間住宅ローンでは元利均等返済しか扱っていないところが多いため、注意が必要です。
本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、
返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、
もう少しで段階金利になるので不安な人、
内入れして総返済額を軽減したい人、
高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。
私にはかなり役立ったと思っています。
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どの住宅ローンを借りるかを検討する際に最も悩むのは、固定金利型のローンにするか、それとも変動金利で借りるか、という点でしょう。
どちらが得かは、返済が終わってみないことには答えが出ませんが、金利状況に応じたセオリーは存在します。
低金利なので、固定金利が安心
ローンの金利を選ぶ際の大原則として、
「低金利時代には固定金利で借りて、高金利時代には変動金利を選ぶ」
ということがいえます。
現在のような低金利時代には、借りたときの低い金利が返済終了まで続いたほうが安心ですし、今後金利が上がるとしたらこのほうが正解となるからです。
逆に、金利水準が高いときに固定金利型を選ぶと、高い金利がずっと適用されてしまいますので、
このようなときには、変動金利型を選んでおき、金利が低下した時点で固定金利の特約をつけたり、固定金利型ローンへの借り換えを実行するという方法がセオリーになります。
ただ、最も判断に苦しむのは、いまは本当に低金利時代なのか？という点と、今後の金利がどうなるのかといった点でしょう。
まず、現在の金利水準は、かつての住宅ローン金利が平均5％〜6％程度だったことを考えると、間違いなく低金利だといえる水準です。
とはいえ、世の中の金利水準自体が昔より大幅に下がっていることを考えると、今は低金利ではなく普通の状態だという意見も出てきそうです。
ただし、少し前までのような「超低金利時代」は終わったと見るのが一般的でしょう。
実際、住宅ローン金利も、2005年から2006年にかけて若干上昇を始めています。
そうなると、今後の金利動向をどう捉えるかで選択肢が決まることになりますが、
固定金利と変動金利の金利差がほとんどなくなった現状では、純粋な変動金利型を選ぶ必要性はまったくないといえそうです。
したがって、返済期間が長い場合ほど、将来の安心のためにも全期間の固定金利型ローンから選ぶのが基本だと考えておきましょう。
住宅ローンのシミュレーションを！
ただし、返済期間が10年〜15年の場合は、その期間の固定金利選択型ローンのほうが、一部の金融機関が設定するキャンペーン金利の状況によっては有利な場合もあります。
また、返済期間が20年〜25年の場合は、損得の分岐点となる将来の金利水準を想定して判断することになるでしょう。
それでも迷ってしまう人は、将来的な安心感を優先して、全期間の固定金利型ローンから選んでおきましょう。
本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、
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住宅ローンの金利は、固定金利型と変動金利型の2つに大別されます。
どちらを選ぶかで、将来的な損得が変わってきますので、住宅ローンで最も重要なポイントになります。
まずは、それぞれの特徴を押さえておきましょう。
固定金利型
住宅ローンの金利のうち、借入時の金利が返済終了まで続くものを「固定金利型」といいます。
メガバンクなどを中心とした一部の民間住宅ローンや、証券化ローンである「フラット35」で採用されています。
当初の一定期間（10年が一般的）より、それ以降の金利が若干高く設定されている「段階金利制」というシステムも、固定金利型の一種です。
全期間固定金利型も段階金利型も、いずれも借入時点で将来の金利が決まるため、将来的な返済額もあらかじめ確定するというメリットがありますが、
金利水準は変動金利型よりも高めであるのが一般的です。
変動金利型
「変動金利型」は、一定期間ごとに適用金利が見直されるもので、民間の変動金利型では半年ごとに見直されるのが一般的です（1年や3年、5年ごと、といったタイプもありますが、ほとんど利用されていません）。
ただし、返済額は金利が変わるごとにではなく、5年ごとに見直し（再計算）が行われます。
また、見直し後の返済額には、直前の返済額の1.25倍を上限とするという規定（125％ルール）があり、
たとえば現在の毎月返済額が10万円である場合、6年目以降、次の5年間の返済額は、どんなに金利が上がっても12.5万円となります。
公的融資の財形住宅融資でも変動金利型が採用されていますが、こちらは5年ごとの金利見直しとなっています。
「5年固定金利制」という紛らわしい表現で紹介されていますが、5年ごとに金利と返済額が見直されますので、民間住宅ローンでいうところの「変動金利5年もの」と同じタイプというわけです。
ただし、財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が1.5倍となっている点には注意が必要でしょう。
一方で、変動金利型の一種として人気が高いのが「固定金利選択型」で、こちらは変動金利型をベースに、当初一定期間については金利が固定されるというタイプです。
これも「固定」という文字がついていますが、選択した一定期間が終了したあとは変動金利に戻る（あるいは再度、その時点の金利水準で一定期間の固定金利を選ぶ）ことになりますので、将来的な金利上昇リスクがあるという点には注意が必要でしょう。
このほかにも、通常より金利が若干高い代わりに通用金利に上限がついている「上限金利付」もありますが、ほとんど利用されていないのが実状です。
なお、一部の民間住宅ローンでは、7対3の比率や半分ずつなど、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるタイプ（金利ミックス型）もあります。
固定金利
フラット35（買取型、保証型）、一部の民間住宅ローン
変動金利
財形住宅融資、民間住宅ローン
本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、
返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、
もう少しで段階金利になるので不安な人、
内入れして総返済額を軽減したい人、
高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。
私にはかなり役立ったと思っています。
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「収入基準」を満たしていれば、希望額の住宅ローンを借りることは不可能ではありません。
しかし、審査が通ったからといって、それが安全な資金計画であるかどうかは別の話です。
借りられる金額と、安心して返せる金額は、実は同じではない場合が多いのです。
25％という水準は、よく「安心できる基準」だと言われますし、問題なく希望額が借りられるでしょう。
しかし、いかがでしょうか？
この水準でも購入後の家計はかなり厳しくなるといえそうです。
取得後の家計が予想以上に厳しくなる最大の原因は、住宅ローンの収入基準が「税込み年収」を基に算出されるのに対して、
実際の返済のほうは、そこから所得税・住民税や社会保険料といった「公的負担」を差し引いた手取り収入（＝可処分所得）」がベースになるという点にあります。
年収の水準や家族構成によっても異なりますが、給与所得者の場合、可処分所得は税込み年収の80％程度であるのが一般的です。
そのため、「税込み年収の25％は、可処分所得に対して30％」になってしまいます。
ましてや、税込み年収の35％で借入を行った場合は、可処分所得の44％にもなるわけです。
これに、固定資産税などの保有税や団体信用生命保険料、マンションの場合の管理費・修繕積立金などのランニングコストを含めると、
可処分所得の半分以上が住居費で消えてしまうという資金計画になってしまいます。
このようなことにならないためには、収入基準（ローンの返済負担率）だけで判断するのではなく、購入後の家計を想定した上で資金計画を立てることが不可欠です。
