民間住宅ローンを利用する：住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

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返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

銀行を筆頭に信金・信組や農協、ろうきんなど、金融機関と名のつくところはほぼ住宅ローンを扱っています。

ここでは、銀行を中心に民間ローンのしくみをみていきましょう。

「個別審査」が民間らしいハードル

銀行ローンでは融資の対象になる住宅そのものには、あまり細かな条件がありません。

原則として建築基準法さえクリアしていればＯＫ。

ただし中古住宅の融資額は、その物件の担保価値で個別に判断され、また、銀行によっては築年数で最長返済期間を制限しているところもあります。

住宅の種類や状態に詳細な条件を定めている公的ローンとの大きな違いがここにありますが、その半面、個別の審査によって融資の是非を決めているのが民間らしさといえるでしょう。

物件と人の資格の両方をニラみながら融資を判断するので、械械的に「この物件の融資額はいくら」とはなりません。

借り入れる人の収入条件は、公的ローンよりゆるくなっています。

大部分の銀行は年収に占める返済額の割合によって融資額を制限していて、

たとえばあさひ銀行では、年収200万円未満が30％、400万円未満35％、400万円以上40％以内としています。

公的ローンよりキツい返済期間

収入条件はおおむね公的ローンよりゆるいのですが「返済期間」は逆です。

築年数制限に加えて年齢による制限があり、これも銀行によって違います。

ちなみに東京三菱銀行では、完済時の年齢が満70歳未満であるのに対して、みずほ銀行は満76歳未満、ＵＦＪ銀行では満80歳未満となっています。

どこの「固定金利選択型」を選ぶかがカギ

ところで、現在の銀行の主流になっているローンは「固定金利選択型」。

原則は変動金利なのですが、一定の特約期間だけは金利を固定できます。

特約期間の設定は、銀行ごとにメニューが決められていて、最短1年から最長30年まで。

各行がそれぞれに工夫を凝らして有利さを競っています。

ただ、このローンは、一般に変動から固定への変更に手数料が必要だったり、特約期間中は繰り上げ返済手数料が高くなるといった規定があります。

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

ＪＡというと、農家の人が対象というイメージがありますが、多少の出資金を払えば組合員になれるところがほとんどで、住宅ローンも利用できます。

そして、各地のＪＡによっては、「フラット35」などよりも有利な住宅ローンを扱っているところもあります。

ＪＡの住宅ローンには、低利の長期固定金利型もある

あまり知られていませんが、ＪＡのなかには、長期の固定金利型住宅ローンを取り扱っているところがあります。

もともとは公庫融資が段階金利制だったときに、公庫融資よりも低い金利で貸すという方針で登場したローンですが、

公庫が全期間固定金利型に移行したあとも、取り扱いは続いています。

金利は段階金利型が基本でしたが、一部のＪＡでは全期間の固定金利型も採用しているところがあり、最近は「固定金利選択型」にも力を入れているようです。

ひと口に「ＪＡ」といっても、経営自体は各地のＪＡが独立して行っていますので、住宅ローンの適用金利も地域やＪＡによって大幅に異なっているのです。

そして、なかにはこれこそ現時点で最も有利な住宅ローンではないか、といえるような条件で取り扱っているところもあります。

唯一の難点は、これらの金利は期間限定のキャンペーン金利であるという点と、利用できる地域が限定されているという点でしょう。

キャンペーンがあるかないかで金利水準はまったく異なってきますので、他の地域の人も近くのＪＡにこまめに問い合わせてみることを強くおすすめします。

ＪＡの住宅ローンを利用するためには、出資金を払って組合員（准組合員）になることが必要な場合もありますが、出資金は高くない場合が圧倒的ですので、十分に元が取れるといえそうです。

マスコミやマネー雑誌で取り上げられることはほとんどありませんが、場合によっては「フラット35」や他の民間住宅ローン以上に有利なものが見つかるかもしれません。

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ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

労働金庫は、労働組合員の福利厚生のために設立された金融機関で、他の銀行などと同様に預金や融資を行っています。

労働組合員でなくても、利用資格を得れば住宅ローンを組むことができます。

有利な条件も多く、利用を検討したい金融機関の1つです。

労働金庫（ろうきん）の特徴

以前は都道府県ごとに独立していた労働金庫ですが、現在では13の「ろうきん」へと統合が進んでいます。

原則的には、会員企業の労働組合員向けにサービスを行っていますが、一般の人でも1,000円程度の入会金を支払って互助会（中央労働金庫の「レインボークラブ」など）に加入すれば、住宅ローンを利用することができます。

もちろん、それぞれのろうきんは独立していますので、住宅ローン金利も異なっています。

ただ、「儲けない金融機関」を謳っているだけあって、金利水準はおおむね低くなっており、住宅ローンに対して積極的に取り組んでいることが伺えます。

ろうきんの住宅ローンのここをチェック

「ろうきん」の住宅ローン商品は、他の民間金融機関とほぼ同じラインナップが揃っており、金利の種類は、（１）変動金利型、（２）固定金利型、（３）固定金利選択型、（４）上限金利付変動金利型、の4種類となっています。

このなかで注目したいのは、（３）の固定金利選択型でしょう。

なかには、1％台の「10年固定」もあるなど、他の金融機関より低いキャンペーン金利を設定するところが目立ちますし、

「長野ろうきん」のようにローンの申込み時点と融資実行時点のいずれか低い金利を適用してくれるところもあります。

ろうきんの住宅ローンでは、全労済の生命共済がセットされていたり、一部繰上返済の手数料が無料、ローンの事務手数料が無料なところもある、といったように、諸費用が若干ですが割安になっています。

また、最も恩恵を受けられる会員企業の組合員の場合、ローン保証料が「金利＋0.14％程度」だったりするなど、特に利用価値は高いといえそうです。

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実は、民間住宅ローンの金利には、「基準金利（＝通常の金利）」と、期間限定などで適用される「キャンペーン金利（＝優遇金利）」の2つがあります。

後者のほうが圧倒的に低い場合がほとんどですので、民間住宅ローンはこちらの金利で借りましょう。

「キャンペーン金利」での金利優遇

「キャンペーン金利」での金利優遇には2つの種類があります。

1つは返済期間にわたって「ずっと金利優遇が続く」タイプで、もう1つは10年など「当初の一定期間はさらに優遇幅を拡げる」代わりに、その期間が過ぎたあとからは優遇幅が縮小される、というタイプです。

どちらがトクかはこれも結果論ですが、キャンペーン期間とのタイミングが上手く合えば、かなりお得な金利水準になるケースが見受けられます。

ただし、利用に当たっては、

（１）給与の振込先に当該金融機関を指定する、

（２）公共料金（電気・ガス・水道・電話・ＮＨＫ等）の振替先として数項目以上指定している、

（３）金融機関が発行するクレジットカードなどを契約する、

といった条件を満たすことが必要なのが一般的。

要するに、安く貸してあげるからメーンバンクにしてくださいね、というわけです。

2％前後の「10年固定」も

2％台後半の20年固定金利や、2％程度の「10年固定」もあるなど魅力的なキャンペーン金利ですが、

厄介なのは、

どの金融機関がいつまでキャンペーンをやっていて、どの程度の金利水準になっているか

といった情報収集が大変だという点。

インターネットの比較サイトを利用する方法もありますが、必ずしもキャンペーン金利を完全に網羅しているとはいえません。

住宅ローンに力を入れているところは、金利優遇の条件もよくなっていますので、気になる金融機関に問い合わせたり、ホームページで確認するなど、普段からの地道な情報収集に励んでおきましょう。

マイホームの取得を成功に導くためには、物件探しと並行して、利用したい住宅ローンを絞り込んでおくことが重要です。

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民間住宅ローンならではの金利システムとして挙げられるのが、「金利ミックスプラン」などと呼ばれるものです。

文字通り、固定金利（あるいは固定金利選択型）と変動金利を一定の割合で組み合わせて借りる方法で、迷った場合の選択肢の1つとなりそうです。

「フラット35」併用型と、民間住宅ローンのみ、の2種類

現在の金利水準であれば長期の固定金利型ローンのほうが将来的に安心だとは思いつつも、変動金利型や期間2〜3年など短期の固定金利選択型のほうにも目が行ってしまう・‥。
そんなふうに悩んでいる人にとって1つの選択肢になるのが、この「金利ミックスプラン」です。

当初は、固定金利と変動金利を半分ずつ借りる「半々プラン」などの名称で登場しましたが、

昨今では、全期間の固定金利、変動金利、固定金利選択型の中から、借入比率を自由に組み合わせることが可能なところもあります。

基本的には、同一金融機関等の住宅ローンを借りる際に、金利の組み合わせを選べるというシステムですが、

このほかに広義のミッスクプランとして、固定金利型ローンの「フラット35（買取型）」と民間住宅ローンの変動金利型や固定金利選択型を組み合わせる、という方法もあります。

運用における「ポートフォリオ」的な効果が期待できる

資産運用を行う場合、日本株や米ドル預金などといった1つの対象資産にすべての手持ち資金を投資するのは、危険かつ愚かな行為だといわれます。

さまざまな金融商品を組み合わせることで、リスクを抑えた安定的な運用が行えるよう、「ポートフォリオ」を組んで運用することが常識なのです。

この考え方を住宅ローンに取り入れたのがこの「ミックスプラン」。

複数種類の金利を組み合わせることによって、将来的な金利がどうなっても、そこそこの成果が期待できることになります。

実際、日本では既に10年以上にもわたって超低金利時代が続いています。

したがって、これまでのところは、結果的に変動金利型や短期の固定金利選択型を利用した人が正解だったということも事実でしょう。

今後も、想定される経済成長率や、国債の発行残高などから判断する限り、

急激な金利上昇リスクは非常に少ないとの見方もありますので、長期の固定金利型が絶対有利と言い切ることはできません。

こうなると、固定金利の安心を採るか、それとも変動金利等でリスクはあるものの低金利のメリットを狙うか、ますます迷ってしまうことになります。

そんな人にこそおすすめなのがこのタイプ。

固定金利と変動金利等の組み合わせの割合次第ですが、結果的には安定した成果が期待できそうです。

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民間住宅ローンの主力商品とも言えるのが「固定金利選択型ローン」でしょう。

ベースは変動金利型なのですが、2年、3年、5年、10年など、当初一定期間の金利を固定にするのが最大の特徴です。

固定利の期間が長いほど、適用金利は高く設定されるのが一般的です。

民間住宅ローンの主力商品

「固定金利選択型ローン」は、金融機関等によってさまざまな名称が使われています。

「固定金利特約付ローン」や、「固定期間設定型ローン」などった場合は、すべて同じ種類のローン商品だと捉えておきましょう。

借入当初の一定期間（2年〜10年が一般的）については金利が固定さこの期間が終了したあとは原則として変動金利に移行しますが、そのときに利用者が再度、固定金利を選ぶことも可能な仕組みとなっています。

固定金利と変動金利の選択はその都度自由にできる（ただし、固定金利期間中は変動金利に変えられない）タイプが一般的ですが、

なかには、いったん変動金利を選ぶと、二度と固定金利は選べないという古いタイプのものを扱っている金融機関もありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

固定期間終了後は、適用金利も返済額も見直されます。

純粋な変動金のような返済の上限（直近の返済額の1.25倍を超える返済額は適用されることはありませんので、将来的な金利状況によっては、固定金利期間終了後済額が大幅に増える可能性もあります。

実際、平成17年度までは期間2〜3年の固定金利選択型ローンの適用が1％を下回るケースも多かったのですが、

短期金利の上昇によって、一期間終了後の現在の返済額が、3〜4割ほど増えているケースもあります。

「固定」という言葉は使われていますが、あくまでもベースは変動金利であり、固定金利期間が短い場合は、将来的な金利変動リスクを負っているという点は肝に銘じておくべきでしょう。

なお、金融機関によっては「キャンペーン金利」を適用し、当初の固定金利期間終了後も一定の金利優遇が受けられるケースも多くなっていますので、金利優遇の期間や優遇幅などはしっかりと確認しておきましょう。

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ライフステージ別資金計画の立て方。

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読めばわかる！賢い住宅ローンとのつきあい方。

民間の住宅ローンを利用しなければならない場面は、大きくわけて2通りあります。

「フラット35」などの補完的役割として利用する場合。

もうひとつは、「フラット35」などの融資条件に合わなかったり、民間ローンのほうが有利だったりする場面です。

「フラット35」などと併せて利用する

平成19（2007）年4月以降、「フラット35」（買取型）の融資限度額が、物件価格の8割から9割に引き上げられたため、少ない自己資金でも住宅の取得が可能になった人が増えました。

しかし、自己資金がまだ不足する場合は、足りない部分を民間住宅ローンで補うという方法もあります。

「フラット35」（買取型）を取り扱う金融機関等の中には、「フラット35プラス」などの名称で、自分のところの民間住宅ローンとの併用で100％融資が可能なところもあります。

ただし、上乗せ分の金利かなり高い場合もありますので、他の方法と十分に比較することが必要でしょう。

このほかに、「フラット35」と民間の「固定金利選択型ローン」（期間10年など）のどちらを利用するか迷った場合などに、両方を組み合わせて借りる、といった場面も想定できます。

将来的に金利が上がった場合は、固定金利の「フラット35」が正解でしたが、逆に金利が上がらなかった場合は、「固定金利選択型」などのほうが結果的によかったということもあり得ますので、

資産運用でポートフォリオを組むような感覚で併用するわけです。

ただし、住宅ローンを複数借りると、その分、借入時の諸費用が多くなる点には留意しておきましょう。

民間住宅ローン単独で借りる！

「フラット35」は低利の長期固定金利なので安心ですが、実は民間住宅ローンにも長期固定金利型のローンはあります。

以前は金利水準が高く、ほとんど利用されていませんでしたが、現在では金利が低く、取得時の諸費用も安いタイプのものも登場しています。

新生銀行の住宅ローンを例に取ると、

金利は「フラット35」とほぼ同じ水準で、これには団体信用生命保険の保険料（0.3％弱の金利に相当）が含まれていますので、団新保険料が別途必要な「フラット35」（買取型）よりも実質的には低いといえるでしょう。

また、「フラット35」同様、ローン保証料が無料であるため、取得時の諸費用も安く済みますし、繰上返済の手数料が無料なのもポイント。

借換えでも利用できるため、現在、最も注目したいローンの1つだといえそうです。

ここでは新生銀行の例を挙げましたが、このほかにも有利な住宅ローンの登場が期待されますので、最新の情報をとるよう心掛けましょう。

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

提携ローンなど、民間ローンの多くは変動金利型が基本ですが、一定期間だけ固定金利型も選ぶことができます。

また、変動金利でありながら適用金利の上昇に一定の上限を設けたローンや、「フラット35」並みの水準の完全固定型ローンなども登場しています。

基本は変動金利型ローン

金融機関の住宅ローンで取り扱いの中心になるのが「変動金利型ローン」です。

基準となる金利は、「プライムレート」というもので、銀行が優良企業に貸出すときの優遇金利です。

プライムレートには長期（長プラと略す）と短期（短プラと略す）があります。

以前は長プラに連動するローンが中心でしたが、現在はほとんど短プラ連動のローンに切り替わりました。

長プラ連動は、一部の金融機関で取り扱っている程度です。

変動金利型ローンのしくみ

原則として、金利の見直しは6ヶ月ごとですが、毎回の返済額は5年ごとにしか変わりません。

返済額が変わるまでは、返済額の元本部分と利息部分の比率が変化するだけです（金利が高くなれば、利息部分の割合が増え、元本部分の割合が減ることになります）。

変動金利型ローンのリスクについて

民間の変動金利型ローンの金利水準は、日銀のゼロ金利解除後、じわじわと上昇してきました。

ただし、今後については、いったん金利上昇圧力は収まって、しばらくは横ばい状態が続く可能性のほうが高いといえそうです。

なお、金利が大幅に上昇した場合、利息の未払いが生じることがあります。

利息はローン残高に対して発生しますが、その利息金額が毎月の返済額を超えてしまうと、その部分が未払いの利息となってローンが減らないばかりか、

逆に未払い利息分が累積してしまうおそれがあります。

有利な国定金利型ローン

民間ローンにも、「フラット35」などと同じ固定金利型ローンがありますが、金利は変動金利型にくらべると高めです。

一方で、メガバンクやＪＡ、一部の銀行などで扱っている住宅ローンのように、少しずつではありますが、「フラット35」よりも有利な民間独自の固定金利型ローンも登場しつつあります。

変動・固定を自分で選択する固定金利選択型ローン

このローンは契約時に固定金利が適用される期間（2年から20年程度）を選択します。

その適用期間が終わると変動金利にするか、もう一度固定金利にするかを選択できるのがポイントです。

当初の国定金利期間が長くなるほど金利は高くなりますが、3年程度までであれば変動金利型より低くなっています。

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民間ローンの融資が受けられる条件は、「フラット35」や財形住宅融資に比べると緩やかです。

融資額には上限がありますが、実際には物件の担保価値や返済能力で決定されます。

銀行の非提携ローンを中心に申込方法を説明します。

物件に対する条件はわずか

財形住宅融資や「フラット35」では、物件に対する条件が細かく決められています。

例えば、「フラット35」では、建設または購入する住宅が「住宅金融支援機構」の技術基準に適合していることを証明した「適合証明書」が必要となり、

これが発行されなければ融資を受けることはできません。

一方、民間ローンは、最終的に貸出した資金が回収されればよいので、杓子定規な基準ではなく、物件それぞれの担保価値などによって、融資されるのか否かが決まります。

例えば、中古物件で公的融資が受けられない物件であっても、維持管理のしっかりした物件で、資産性があり、

将来の資金回収に問題がなければ、築年数は融資の条件ではなくなることもあります。

民間住宅ローンの申し込みの方法

借入れを希望する銀行の窓口に、必要書類を添えて直接申し込むことになります。

ただし、どこの支店でもよいということではありません。

基本的に、建築（購入）する物件の近くの支店を選びます。

それぞれの支店には営業エリアの限定がありますし、遠くの物件ですと調査などの手続きがたいへんになってしまいます。

融資実行の結論が出るのに時間がかかるなどのデメリットもあるからです。

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

「フラット35」や公的融資のほかに、銀行、労働金庫、保険会社、ノンバンクなどが行う民間住宅ローンがあります。

以前は公的ローンに比べ金利水準が高めでしたが、現在では低金利と多様化によって魅力あるローンが登場しています。

住宅ローンの重要な選択肢となった民間ローン

民間住宅ローンは、ノンバンクも含めてさまざまな機関が融資を行っていますが、やはり取り扱い件数からいっても、銀行が中心になるでしょう。

平成6年に住宅ローンの自由化が始まる以前は、行政指導によって、どの銀行でローンを組んでも金利やシステムが同じでした。

それが現在では、金利はもちろんのこと、保証料を無料にしたり、毎月の返済額を一定額以上で定期的に変えられるローンが登場するなど、

システムの面でも各金融機関が魅力づくりにしのぎを削っています。

現在のような低金利になる以前は、公的融資に比べて金利が高かったため、公的融資が利用できない場合や、公的融資でまかないきれない部分を補完する程度でした。

しかし現在は、住宅ローンの重要な選択肢になっています。

民間ローンは「フラット35」や公的融資にはない、いくつかのメリットをもっています。

収入基準が比較的低い

「フラット35」（買取型）などと比較すると、収入基準が緩やかに設定されているので、条件が整えば、借入希望額のすべてを満たすことも可能です。

対象物件の規制が少ない

「フラット35」や財形住宅融資では、価格や面積など、物件の条件が厳しく決まっていますが、民間住宅ローンでは制限がほとんどありません。

借り換えも利用可能

財形住宅融資や「フラット35」（買取型）では、ローンの借換えはできませんが、民間ローンなら大丈夫です。

提携ローンと非提携ローン、その違いと比較

民間ローン（及び「買取型」のフラット35）の特徴として、提携ローンと非提携ローンの違いを知っておきましょう。

提携ローンとは、不動産会社が金融機関と提携して、販売する物件に融資枠が設定されているものです。

この場合、「フラット35」（買取型）と併用する形で設定されているものと、民間の提携ローンが単独で設定されている場合があります。

提携ローンは、あらかじめ融資額が決まっていることが多く、資金計画を容易に立てることができますし、ローンの手続きもスムーズに進むことが期待できます。

一方、非提携ローンとは、不動産会社を通さず、利用者が自分で銀行などの金融機関と折衝して契約するものを指します。

融資額の見積もりから返済計画まで自分で判断し、銀行に何度も通うなど、面倒なことも多くなります。

しかし、より有利なローンが自分で選べますし、自営業で銀行との取引の実績などによっては、有利な融資条件で契約できる場合もあります。