公的融資を利用する：住宅ローンの組み方、パーフェクトガイド

本書は、金利が上昇局面に入り不安に思っている人、

返済期間を短縮して、とにかく早く返したい人、

もう少しで段階金利になるので不安な人、

内入れして総返済額を軽減したい人、

高利から低利に借り換えて負担を軽くしたい人などのために、住宅ローンの見直しノウハウを伝授します。

私にはかなり役立ったと思っています。

ローンを組んでいる友人に貸してあげました。

財形住宅融資には、勤務先から融資をうける事業主転貸と、住宅金融支援機構から融資を受ける機構直貨の2種類があります。
ポイントとしては、事業主転貸は、退職した場合に一括返済しなければならないことです。

事業主転貸のしくみ

従来、年金住宅融資にも同様の制度がありましたが、この事業主転貸も、財形住宅融資の母体となる雇用・能力開発機構がいったん企業に貸出した資金を、企業が従業員に融資するというものです。

基本的にはそれぞれの企業の福利厚生として、この制度を導入しています。

そのため、企業が従業員に貸出すときの条件は、企業ごとに決めているので、いろいろなケースがあります。

まず、自分が勤務している企業が、この制度を採用しているかどうか確認することから始めましょう。

総務部や人事部が窓口になっていることが多いようです。

ただし、注意しなければならないのは、退職する場合です。

企業の福利厚生の一環ということは、実質的に企業が借入れに対して保証していることになるので、

借入れをしている従業員が退職したときは、一括返済となるケースがほとんどです。

機構直貸のしくみ

勤務先に事業主転貸の制度がない場合は、住宅金融支援機構から機構直貸として借入れをすることになります。

近年では、事業主転貸よりも機構直貸を利用する人のほうが多いのが実情です。

ポイントとなるのは、機構直貸であっても勤務先が「負担軽減措置」を実施していなければならないことです。

取扱機関で購入するパンフレット（融資のご案内）に、申込書とともに「負担軽減措置等の証明書」が付いていますので、

勤務先の担当者に必要事項を記入してもらい、提出しなければなりません。

事業主転貸と違って、退職による一括返済はありません。

終身雇用が絶対的ではなくなってきた状況を考えると、安心して住宅ローンが組める制度といえます。

機構直貸を利用するにあたっては、月々の返済額に対して4倍以上の月収が必要となります。

月々の返済額はボーナス時払いを併用しないものとして計算したものです。

また、月収は前年度の税込みの年収を12ヶ月で割って計算したものです。

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もう少しで段階金利になるので不安な人、

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私にはかなり役立ったと思っています。

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事業主転貸の利用条件はそれぞれの企業で異なりますので、ここでは、住宅金融支援機構を通して申し込む場合の利用条件について説明していきます。

融資を受ける「人」の条件と、融資の種類ごとに決められている「物件」の条件について確認してください。

融資を受けることができる「人」の条件

すべての融資について、次の5項目の条件を満たしている「人」が融資を受けることができます。

（１）購入（建築）する物件を自分で所有し、自分で居住すること。（共有者が申込本人または配偶者の親族であれば共有することができる）

（２）財形住宅貯蓄、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄のいずれかを1年以上継続し、貯蓄残高の合計が50万円以上あること。

（３）勤務先から住宅についての援助（負担軽減措置）を受けることができる。（リフォーム融資を利用する場合は不要）

（４）申込日現在、70歳未満（リフォームの場合は79歳未満）である。

（５）財形融資の年収要件を満たしていること。

マンション新築融資の条件

・機構の定める建設基準に合致する住宅

・土地については、平成18（2006）年4月1日以降に取得した土地（広さに関する制限はない。土地のみに対する融資はできない）

新築住宅購入融資

・申込日前2年以内に完成または工事中の住宅（未着工のものを含む）で、

建築基準法その他建築関係法令にあてはまる未入居住宅（木造住宅の場合は、一戸建てか連続建てで耐久性向上措置を施している住宅に限る）

・2以上の居住室（食事室を含む）、台所、トイレ、浴室がある住宅

リ・ユース住宅購入融資

・「フラット35」が利用できる物件、もしくは「リ・ユース住宅適合証明書」においてリユース住宅のタイプのいずれかに適合「する」と証明された物件

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「フラット35」の登場や、民間住宅ローンの商品性の多様化などで影が薄くなった観のある財形住宅融資ですが、利用する返済期間などによっては、利用する価値はあるといえます。

また、公庫融資と違って、廃止される予定はいまのところありません。

融資限度額は高額

財形住宅融資の融資限度額は、財形貯蓄残高の合計額の10倍、最高4,000万円までとなっています。

他の公的融資に比べても、大型の融資を受けることが可能です。

しかも、「フラット35」のような1億円未満といった物件価格の制限がありません。

融資額は物件価格の80％までとなっていますので、実際に4,000万円を借りられる人はそう多くないでしょうが、資金計画の段階で、財形からの融資額を設定しておけば、おのずと目標貯蓄額の見通しもつきます。

1,000万円の借入れを予定するのなら、財形貯蓄を100万円すればよいのです。

※財形貯蓄は、財形住宅貯蓄だけでなく、一般財形貯蓄、財形年全貯蓄の残高があれば利用できます。

ただし、この貯蓄を住宅購入を目的に解約する場合、財形住宅貯蓄だけしか利子課税免除の特典は受けられません。

ひとつの物件に対して複数の融資が受けられる

「フラット35」と違い、財形融資では購入する物件に対して、複数の人が融資を受けることも可能となっています。

この場合、当然、申し込みする人それぞれが財形貯蓄の残高が50万円以上あるなどの融資条件を満たしていることが必要です。

金利水準の低さと金利変動のしくみがポイント

財形住宅融資の最大のポイントとして挙げられるのが、金利水準の低さと金利変動のしくみでしょう。

名称は「5年固定金利制」とされていますが、実質的には5年ごとに適用金利と返済額が見直される「変動金利5年もの」であるのが特徴です。

民間の「固定金利選択型ローン」の5年ものの通常金利と比べると割安な水準といえそうですが、

キャンペーン金利が適用されているところと比べた場合は、ほぼ同じ水準といえそうです。

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サラリーマンなら誰でも知っている財形貯蓄。

その財形貯蓄を1年以上継続して行い、財形貯蓄の残高が50万円以上ある人が「財形住宅融資」を受けることができます。

公的融資のひとつですが、自営業者などサラリーマンでない人は利用できません。

サラリーマンには利用価値あり！

3種類ある財形貯蓄のうち、財形住宅貯蓄はその貯蓄した資金を住宅建設や購入にあてれば、利子に対して課税されない特典があります。

住宅の建設や購入を考えているのであれば、自己資金を準備するためにこの制度を利用している人も多くいるでしょう。

財形融資は、財形住宅貯蓄だけではなく、年金財形、一般財形の利用者も融資を受けることができます。

ただし、財形貯蓄は勤労者の財産形成を目的にした制度で、福利厚生として財形貯蓄制度を導入している会社に勤務しているサラリーマンだけが利用できる点には注意が必要です。

財形融資のメリットとしては、雇用・能力開発機構による公的融資なので比較的低金利で利用でき、

「フラット35」（買取型）や民間ローンと併用することができ、

しかも、物件に関する条件が「フラット35」よりも緩やかな場合もある、ということがあげられます。

また、民間ローンと同様、条件が整えばひとつの物件に対して複数の人が申し込みをすることができます。

変動金利を考えて

財形融資の大きな特徴は、5年ごとの変動金利（5年固定金利制）を採用していることです。

返済額は5年間一定ですが、5年後の見直しによる新しい返済額は原則として旧返済額の1.5倍以内となっています。

現在の金利水準が低い分、もしも金利が大幅に上昇すると、未払い利息が発生することもある点は知っておきましょう。

財形住宅融資の２つのタイプ

財形融資には、雇用・能力開発機構から勤務先に融資されたものを従業員に転貸する「事業主転貸」と、住宅金融支援機構を適して融資される「機構直貸」の2種類の融資方法があります。

事業主転貸は、企業ごとに融資額や収入条件などが異なりますので、この制度を利用する場合は、会社の担当部署に確認をしてから資金計画を立てる必要があります。

また、利用者が返済期間を残したまま退職をする場合は、一括返済となることが多いので注意しましょう。

なお、勤務している企業がこの制度を採用していないと利用はできません。

機構直貸は、勤めている企業に事業主転貸の制度がない場合に利用できるもので、こちらのほうが一般的に利用されています。

また、財形住宅融資と「フラット35」は併用ができ、両方を合わせた返済額が年収に応じた収入基準（最高35％以内）に合致していればよいため、

意外と利用はしやすいといえるかもしれません。

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かつて、マイホームを取得するときには、

「資金計画は公的融資を中心に考えて、足りない部分を民間住宅ローンで補う」

というのが基本的な考え方でした。

しかし、昨今では公的融資は役割を終え、民間住宅ローンが主役となる時代がやってきています。

「住宅金融公庫融資」、「年金住宅融資」、「財形住宅融資」の3つは、かつて「公的融資の御三家」と呼ばれていました。

民間住宅ローンは企業向けの融資が中心で、住宅ローンなどの個人融資に消極的でしたので、これらの公的融資に頼るしかない時代には、まさに「住宅ローン＝公的融資」だったわけです。

この状況に変化が訪れたのは昭和58（1983）年のこと。

従来は固定金利型しかなかった民間住宅ローンに、変動金利型が登場したのが大きな要因です。

「金利スワップ」などの手法がなかった当時、長期の固定金利で貸し出しを行うと、金融機関が金利変動リスクを負うことになります。

しかし、変動金利であればその心配をせずに利ざやを稼ぐことが可能です。

折しも、日本はバブル景気に向かってまっしぐらの時代でした。

未曾有の好景気や地価の暴騰もあり、民間金融機関による住宅ローンの貸し出しも増えていくことになりました。

しかし、金利水準が低かったことなどから、利用者は前に述べた公的融資を中心に住宅ローンを組み続けたため、いつしか公的融資は、「官による民業の圧迫」だと言われ始めていきます。

そして、国の財政再建の動きもあって、公的融資は縮小・廃止の道を進むことになりました。

現在では、財形住宅融資だけが残る状況です。

一方、かつては公庫融資と遜色のないほど有利な条件で貸し出すところもあった「自治体融資」ですが、

これも地方自治体の財政危機に伴って、現在ではほとんど消滅状態となっています。

都道府県や市町村などが行う自治体融資については、地方自治体が利用者に直接資金を貸し付ける「直接融資」と、斡旋融資や利子補給などの「間接融資」の2つがありますが、前者は現在、ほぼ取り扱われていません。

後者の間接融資も、子育て世代の住宅取得や、高齢者などのリフォーム向けに限定されている場合が多く、自治体融資を住宅ローンの1つと見なした時代は終わったと言えそうです。

以上のように、住宅ローンは完全に民間住宅ローン（「フラット35」も含める）が主役の時代となりました。

唯一、財形住宅融資だけは存続していますし、状況によっては利用価値があるといえそうですので、こちらだけチェックしておけばよいでしょう。

住宅ローンの基礎が面白いほどわかる！

話題のフラット３５から民間金融機関のローンまでを徹底解説。

年金資金を財源に融資しているのが「年金住宅融資」です。

成人であれば必ずなんらかの年金保険に加入しているはずなので、あなたも（仮に専業主婦であっても）有資格者です。

金利が比較的安く、資格さえあれば一軒の家に複数で申し込めるのが特徴なので、検討する価値が大いにあります。

年金の第一関門は加入している期間

年金住宅融資は、新築か中古かで融資額に差がないのも特徴のひとつ。ただし、融資額は年金の加入期間によって2段階になっています。

絶対的な条件は年金に通算3年以上加入していて、過去2年間の保険料に滞納がないこと。
また、大型の資金が借りられる「バリアフリー融資」を受ける場合は、通算5年以上、原則として5年間滞納せずに保険料を支払っていなければなりません。

窓口には３つ、国民年金はひとつだけ

借り方には、厚生年金加入者が勤務先を通じて借りる「事業主転貸」、同じく厚生年金加入者が勤務先に転貸制度がないときに公益法人を通して借りる「協会転貸」、

そしてこの2つを利用しない人と、国民年金の加入者が公庫融資とあわせて借りる「公庫あわせ貸し」の3通りがあります。

ただし、国民年金の加入者は3番目の窓口にかぎられ、この場合は住宅の条件なども、公庫の条件をクリアしていなければなりません。

この点に注意が必要です。

厚生年金と国民年金に大きな壁

公庫融資が立地や建物などで融資額を細かく区分しているのに対して、年金はとてもシンプル。

いま述べたように新築と中古の区別がなく、融資額は加入期間と年金の種類による差だけとなっています。

ただし、残念ながら厚生年金と国民年金との融資額の格差は大きく、国民年金の不利は否めません。

自営業の人などは家族が協力して申し込むといった方法でカバーすることになるでしょう。

年金融資のバリアフリー基準

大まかな基準として

（１）室内の段差を解消

（２）手すりの設置または下地の補強

（３）介助の車椅子が屋内を通行できる幅があること

（４）浴室・トイレ等に介護スペースを確保する

などがある。

力を入れるバリアフリー住宅融資

年金住宅融資は高齢化社会を先取りするカタチで「バリアフリー」を前面に打ち出しており、普通の融資とは別に「バリアフリー住宅融資」を設けています。

このあたりはさすが年金を財源とする融資ならではの対応といってよいでしょう。

融資額が通常の約4倍という大型融資ですから、若いあなたも大いに関心を寄せておきたいところです。

財形住宅融資

もうひとつの公的ローンである財形住宅融資は、財形貯蓄をしているサラリーマンが利用できるローン。

財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上なら、誰でも借りることができます。

この融資の最大の特徴は、「貯蓄残高の10倍まで、最高4000万円まで」と融資額が大きいこと。

融資の窓口は2つあります。

勤務先を通じて借りるのが「財形転貸融資」で、融資の条件は勤務先と融資元が協議して定めますが、おおむね公庫の条件と同じだと思っておくとよいでしょう。

もうひとつは、勤務先に転貸制度がない場合に利用する「財形直接融資」で、住宅金融公庫に申し込みます。

この財形直接融資は単独で公庫から借りられるのが特徴のひとつになっています。

公的融資唯一の変動金利ローン

財形住宅融資は公的融資のなかで唯一、変動金利を採用していることに留意しておきましょう。

とはいえ、民間ローンの変動金利とは少し違い、

「5年固定金利。5年単位で市場の動向をみながら改定する」ようになっています。

金利が上下するタイミングはおおむね公庫に連動していますが、現在の金利は公庫の金利よりもはるかに低い1％台！

そのときどきの経済情勢によって動くものの、過去のデータからみて最も低金利のローンのひとつに数えられます。

候補に入れておくべきでしょう。